章俊邁

炒股就看金麒麟分析師研報，權(quán)威，專業(yè)，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

來源：北京商報

凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，深陷經(jīng)營困境的光明地產(chǎn)正面臨嚴峻挑戰(zhàn)。近日，光明地產(chǎn)披露2025年半年度業(yè)績預(yù)告，公司上半年凈虧損約3.6億—4.4億元，較上年同期由盈轉(zhuǎn)虧。

面對業(yè)績頹勢，光明地產(chǎn)已著手實施調(diào)整舉措。北京商報記者注意到，2024年光明地產(chǎn)一方面通過剝離旗下涉足倉儲運營、物流運輸及生活服務(wù)等業(yè)務(wù)的子公司，收縮非核心業(yè)務(wù)板塊；另一方面，逐步退出江蘇、浙江等非重點深耕區(qū)域的項目，2024年新增土地儲備全部落子上海，持續(xù)優(yōu)化投資布局。盡管采取了上述一系列操作，光明地產(chǎn)的凈利潤仍未出現(xiàn)回升，反而呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧

2025年半年度業(yè)績預(yù)告顯示，光明地產(chǎn)凈虧損約為3.6億—4.4億元，而在去年同期凈利潤為0.08億元，同比大幅下滑536%—636%。

對于凈利潤虧損的原因，光明地產(chǎn)方面表示，主要系公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模及報告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率水平下降所致。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，光明地產(chǎn)在上半年凈利潤為負是近四年同期首次。具體來看，2021—2024年上半年，光明地產(chǎn)凈利潤分別為0.44億元、0.09億元、0.09億元及0.08億元。

凈利潤虧損的同時，銷售額的下滑也成為光明地產(chǎn)凈利潤下滑的因素之一。北京商報記者注意到，光明地產(chǎn)作為擁有“光明”基因的知名上市房企，前身為海博股份，2014年經(jīng)過重組后更名為光明地產(chǎn)，主營轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)、物流兩大業(yè)務(wù)。

在房地產(chǎn)飛速發(fā)展期，光明地產(chǎn)也曾在2018年喊出“未來三年實現(xiàn)500億元”銷售規(guī)模的目標。為此，光明地產(chǎn)走出上海，在四川、云南、重慶、湖北、浙江等省市拿地擴張。

收縮拿地與出售資產(chǎn)并行

拿地擴張令光明地產(chǎn)在2018—2020年期間簽約金額迎來連續(xù)增長，在2020年觸頂達362.68億元。然而，隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)歷調(diào)整，光明地產(chǎn)的簽約金額逐年下滑，2024年降至55.47億元。

面對簽約金額和凈利潤的下滑，光明地產(chǎn)也適時調(diào)整拿地策略，收縮拿地的同時，深耕上海大本營。

北京商報記者注意到，2024年光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)土地儲備面積約3.12萬平方米，2023年約3.65萬平方米，2022年則無新增土地儲備。

值得一提的是，在2023年及2024年光明地產(chǎn)分別提出土地投資預(yù)算60億元，并且兩次強調(diào)在上海的重要投資地位，表現(xiàn)出持續(xù)深耕上海的投資策略。

2023年光明地產(chǎn)在上海通過協(xié)議拿地的方式，獲得上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)六灶社區(qū)03—04地塊。此外，通過招拍掛，光明地產(chǎn)獲取了上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)民樂大居L07—02地塊，兩宗地塊共斥資近12億元。

投資策略由擴張轉(zhuǎn)至聚焦上海的同時，光明地產(chǎn)也對業(yè)務(wù)板塊進行了優(yōu)化調(diào)整。2024年6月，光明地產(chǎn)計劃通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所協(xié)議轉(zhuǎn)讓其全資子公司海博供應(yīng)鏈的100%股權(quán)及債權(quán)。交易金額總計2.95億元，受讓方為糖酒集團。

2024年11月，光明地產(chǎn)再次擬轉(zhuǎn)讓其全資子公司海博斯班賽100%股權(quán)及光明生活服務(wù)100%股權(quán)，若兩家公司轉(zhuǎn)讓成功，預(yù)計將為光明地產(chǎn)帶來2.94億元凈利潤。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，無論是項目公司、區(qū)域公司還是開發(fā)公司，向集團申請資金時往往會產(chǎn)生一定成本。同時，資金的劃撥不可能脫離抵押物，通常需要以部分資產(chǎn)作為抵押。從資本層面來看，這類操作可能會被體現(xiàn)為一次收并購行為，但實際上，其核心更在于集團對開發(fā)公司及開發(fā)平臺的資金支持。

并購成為房企扭虧為盈首選

企業(yè)并購成為眾多房企面臨營收下滑、凈利潤表現(xiàn)不佳時，扭轉(zhuǎn)經(jīng)營狀況的重要手段。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年房地產(chǎn)行業(yè)共進行81筆并購交易，相比2024年上半年多2筆。其中，60筆交易披露交易金額，總交易規(guī)模約291億元。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，6月房地產(chǎn)行業(yè)共進行19筆并購交易，比上月多9筆。其中14筆交易披露交易金額，總交易規(guī)模約106億元，環(huán)比增長334.4%。

從交易標的業(yè)務(wù)類型看，2025年6月房地產(chǎn)行業(yè)進行的并購交易包括地產(chǎn)開發(fā)和商辦類項目。其中，6月24日，中國金茂在港交所公告，其間接全資附屬公司蘇州騰茂收購上海洮茂49%的股權(quán)，總對價約為21.37億元，出讓方為蘇州淳茂。6月25日，保利置業(yè)以約8.5億元成功競得上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)，股權(quán)出讓方為上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

郭毅表示，當下房企收并購活動的增加，更多是為了解決企業(yè)當前存在的現(xiàn)金流缺口，針對企業(yè)亟須應(yīng)對的短期問題實施紓困，幫助企業(yè)平衡短期現(xiàn)金流，實現(xiàn)一定程度的穩(wěn)健運營。

此外，頭部房企加快資產(chǎn)處置，住宅業(yè)務(wù)布局更加聚焦。2024年11月—2025年6月，華潤置地掛牌、處置了多處資產(chǎn)，同時獲得多處優(yōu)質(zhì)地塊，權(quán)益拿地金額626億元。其中位于北京、上海、深圳、杭州和成都等核心一二線城市的拿地金額占比接近99%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析稱，并購具有多個原因，但從國企的地產(chǎn)企業(yè)來說，并購帶來幾個效應(yīng)。他表示，一是聚焦核心業(yè)務(wù)，光明地產(chǎn)正持續(xù)明確自身核心業(yè)務(wù)方向，此前其在地產(chǎn)方面有過一波大擴張，但現(xiàn)在動作少了很多。通過出售部分項目，即便后續(xù)做住宅業(yè)務(wù)，也可以專注高品質(zhì)住宅。甚至也可以統(tǒng)一在整個集團的部署，對地產(chǎn)業(yè)務(wù)有適當?shù)氖崂砗驼{(diào)整。二是可以創(chuàng)新融資模式。類似并購的操作，本質(zhì)上就是一種積極拓展融資渠道的做法，也能降低對傳統(tǒng)銀行貸款的依賴。通過并購，促使企業(yè)精簡和降本增效，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。