林建志

觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)與往年一樣，太古地產(chǎn)幾乎與各大奢侈品集團(tuán)同步發(fā)布2025年上半年經(jīng)營(yíng)情況。

作為國(guó)內(nèi)最主要的高端商場(chǎng)業(yè)主之一，奢侈品牌和高端零售商是太古旗下項(xiàng)目最重要租戶(hù)。

首先來(lái)看奢侈品集團(tuán)們的情況：LVMH路威酩軒集團(tuán)2025上半年，總營(yíng)收同比下降4%至398億歐元。其中，核心部門(mén)時(shí)裝與皮具部門(mén)上半年?duì)I收同比下降7%。管理層稱(chēng)，下滑的大部分來(lái)自于亞洲，并透露中國(guó)大陸下降了中雙位數(shù)。但管理層也表示，看到中國(guó)本地需求有所改善。

Kering開(kāi)云集團(tuán)上半年總營(yíng)收同比下降16%至75.87億歐元，關(guān)鍵市場(chǎng)即以中國(guó)為首的亞太地區(qū)跌幅最大達(dá)到22%。其中，主品牌Gucci營(yíng)收同比下降26%至30億歐元。

Prada（普拉達(dá)）期內(nèi)凈營(yíng)收達(dá)到27.4億歐元，按固定匯率計(jì)算，同比增長(zhǎng)9.1%。其中，亞太區(qū)零售銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)10.4%。但該成績(jī)主要是依靠MiuMiu品牌的暢銷(xiāo)，期內(nèi)MiuMiu零售銷(xiāo)售額同比大漲49.2%，而Prada品牌情況不盡如意。

Hermès（愛(ài)馬仕）情況繼續(xù)是最好的，上半年?duì)I收同比增長(zhǎng)7%至80億歐元，所有地區(qū)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中亞太（不包括日本）銷(xiāo)售額，按固定利率同比增長(zhǎng)3%。

總體來(lái)看，各品牌之間的分化仍在持續(xù)，但業(yè)績(jī)已有所好轉(zhuǎn)。尤其是在中國(guó)市場(chǎng)，借用LVMH路威酩軒集團(tuán)的話(huà)：“中國(guó)內(nèi)地的需求在第二季度出現(xiàn)了明顯的連續(xù)改善……在日本所觀(guān)察到的‘回流消費(fèi)’的影響，開(kāi)始轉(zhuǎn)化為中國(guó)本地的實(shí)際需求?！?/p>

太古地產(chǎn)似乎抓住了這股需求的尾巴。

矛盾的辦公答卷

事實(shí)上，太古地產(chǎn)旗下面積占比最大的投資物業(yè)是寫(xiě)字樓。單計(jì)算香港，截至2024年年末，已落成寫(xiě)字樓組合總樓面面積共計(jì)1000萬(wàn)平方呎，占香港總投資物業(yè)面積超過(guò)七成。

所擁有的資產(chǎn)包括位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于港島東部鲗魚(yú)涌的太古坊項(xiàng)目，還有位于港島南區(qū)的SouthIslandPlace以及香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)旁的東薈城一座。

在內(nèi)地，太古地產(chǎn)則在廣州太古匯、北京頤堤港（太古坊）和上海興業(yè)太古匯擁有辦公面積，總樓面面積合計(jì)約418.3萬(wàn)平方呎。

而在2025年上半年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓背景下，太古地產(chǎn)交出了一份充滿(mǎn)矛盾張力的成績(jī)單。

作為背景，根據(jù)第一太平戴維斯的最新報(bào)告，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓截至2025年第一季度末的空置率在14.8%。

太古地產(chǎn)寫(xiě)字樓主要坐落的中環(huán)區(qū)域，空置率從2024年末的12.9%升至13%；港島東區(qū)域的空置率則從13.3%回落至12.8%，但仍處于高位。

寫(xiě)字樓租金則繼續(xù)出現(xiàn)下滑，截至2025年第一季度末，中環(huán)區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓每平方呎租金僅錄得83.7港元，港島東區(qū)域的數(shù)據(jù)是28.8港元。

第一太平戴維斯表示，如果經(jīng)濟(jì)恢復(fù)順利，“空置率可能在2026年達(dá)到16%的峰值，然后逐漸下降到2032年的6%，將可能引發(fā)寫(xiě)字樓租金的回升?！?/p>

其他城市中，根據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，截至2025年7月，上海全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至23.7%。二季度全市租金環(huán)比下調(diào)4.9%，中央商務(wù)區(qū)環(huán)比跌幅達(dá)6.6%。

北京市場(chǎng)得益于租賃需求持續(xù)回升，二季度末，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至19.6%。平均租金下調(diào)趨勢(shì)也有所減緩，至人民幣每平方米每月228.4元，環(huán)比下降2.4%。

另來(lái)自高力國(guó)際數(shù)據(jù)，二季度末，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比微升0.6個(gè)百分點(diǎn)至20.7%。業(yè)主方選擇下調(diào)租金應(yīng)對(duì)，令全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈有效租金錄得121.0元每月每平方米，環(huán)比下降2.6%。

目前無(wú)論中國(guó)內(nèi)地抑或香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)，都正經(jīng)歷深刻的行業(yè)重構(gòu)。

太古地產(chǎn)香港整體寫(xiě)字樓物業(yè)出租率從去年年末的93%持續(xù)下滑至91%，太古廣場(chǎng)出租率則從95%跌至94%，太古坊是從93%跌至90%。

不過(guò)，可以看到這些寫(xiě)字樓物業(yè)的最新租金仍然比較堅(jiān)挺。

除包括康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、濠豐大廈及電訊盈科中心在內(nèi)的其他太古坊辦公樓組合，租金從2024年末的“40低位至40高位”，微跌至“30中位至40高位”。其他香港寫(xiě)字樓的租金都沒(méi)有大變動(dòng)。

在內(nèi)地，寫(xiě)字樓出租率和租金也較為穩(wěn)定，沒(méi)有繼續(xù)出現(xiàn)如2024年內(nèi)的明顯滑坡。只有在競(jìng)爭(zhēng)最激烈的上海市場(chǎng)，香港興業(yè)中心的表現(xiàn)有些許下滑，似乎無(wú)傷大雅。

不過(guò)，太古地產(chǎn)的各個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目均位于國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市，這些城市普遍面臨供應(yīng)過(guò)剩和長(zhǎng)期租金承壓，壓力頗大。

相信太古的寫(xiě)字樓板塊還要繼續(xù)抗壓一段時(shí)間。

零售基本面

接下來(lái)，看看市場(chǎng)最關(guān)心的太古地產(chǎn)的幾個(gè)零售項(xiàng)目現(xiàn)狀。

在香港，太古零售物業(yè)是依托辦公樓或者住宅集群，例如太古城中心就與同屬太古的10座寫(xiě)字樓以及20余座住宅樓以及酒店相配合，因此表現(xiàn)十分穩(wěn)定。

2025年上半年，除了有奧萊屬性，與旅游業(yè)關(guān)系更深的東薈城名店倉(cāng)繼續(xù)延續(xù)跌勢(shì)外，太古城中心和位于中環(huán)金鐘的太古廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)，銷(xiāo)售額均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

在內(nèi)地，太古地產(chǎn)已落成的零售物業(yè)組合包括集團(tuán)全資擁有的北京三里屯太古里、成都太古里，持有97%權(quán)益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權(quán)益的北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯和前灘太古里。

這批物業(yè)于2025年上半年出租率全數(shù)獲得提升，且除了比較依賴(lài)重奢銷(xiāo)售的廣州太古匯銷(xiāo)售額錄得2.1%跌幅外，其余商場(chǎng)全部重回增長(zhǎng)。

其中，三里屯太古里從2020年開(kāi)始就陸續(xù)推進(jìn)品牌大換血，越來(lái)越多品牌旗艦大店亮相，南區(qū)招入更多潮流運(yùn)動(dòng)戶(hù)外品牌和高端小眾品牌，北區(qū)則將資源向奢侈品傾斜。該物業(yè)在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了6.8%的增長(zhǎng)。

廣州太古匯銷(xiāo)售額如上所述出現(xiàn)輕微下跌，但出租率維持在100%。而且目前“匯坊”部分已完成對(duì)文和友的清退，正在推動(dòng)升級(jí)改造工程。去年拿下的二期，即“廣州文化中心”部分，也正推進(jìn)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，相信會(huì)為廣州太古匯提供強(qiáng)大的助力。

北京頤堤港的表現(xiàn)一直比較堅(jiān)挺，目前銷(xiāo)售額表現(xiàn)與去年持平。該項(xiàng)目接下來(lái)最大的看點(diǎn)，要等二期即“太古坊”。根據(jù)現(xiàn)有工程進(jìn)度，北京太古坊預(yù)計(jì)會(huì)在2026年中落成，年末起分階段啟幕。

自2022年起積極進(jìn)行品牌調(diào)改與升級(jí)，成都太古里有所收獲，銷(xiāo)售額從2024年的大幅下跌14%，重回正增長(zhǎng)。雖然增幅不多只有0.2%，但表明態(tài)勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)。最新消息，成都太古里的明星店鋪——愛(ài)馬仕專(zhuān)賣(mài)店已于今年3月開(kāi)始圍擋升級(jí)。

這幾年時(shí)間，上海遠(yuǎn)洋太古里的定位逐漸從“潮奢”轉(zhuǎn)變?yōu)楦咏爸厣荨?。加上上半年LV全球最大地標(biāo)“路易號(hào)”的開(kāi)幕，引爆了客流。上半年，遠(yuǎn)洋太古里一舉扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，13.5%的銷(xiāo)售額正增長(zhǎng)成為各項(xiàng)目之最。

而擁有強(qiáng)力業(yè)態(tài)陣容，運(yùn)營(yíng)愈發(fā)成熟的前灘太古里，作為太古目前最年輕的商場(chǎng)在2024年全年表現(xiàn)都不差，2025年上半年繼續(xù)延續(xù)單位數(shù)正增長(zhǎng)。位于該項(xiàng)目旁的前灘21號(hào)地塊，施工如火如荼，目前預(yù)計(jì)2026年落成，這是后續(xù)一大看點(diǎn)。

另一方面，根據(jù)公告，太古地產(chǎn)旗下建設(shè)項(xiàng)目目前都在順利推進(jìn)，在消費(fèi)復(fù)蘇仍顯脆弱的當(dāng)下，這種戰(zhàn)略定力或許比增長(zhǎng)率本身更具啟示性。

在不久后的8月7日，太古地產(chǎn)將公布2025年上半年度業(yè)績(jī)報(bào)告，到時(shí)候?qū)⒛芸吹礁敱M的數(shù)據(jù)。

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