鮑澤惠

本報記者陳瀟

7月30日，中共中央政治局召開會議。會議提出，落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。這一表態(tài)，再次強調(diào)了政策層面對于城市更新的高度重視。

與此同時，我國城市更新市場空間在持續(xù)擴容。中研普華產(chǎn)業(yè)研究院報告顯示，2025年我國城市更新市場規(guī)模將突破8.6萬億元，到2030年有望邁入10萬億元級別，成為超級市場。

政策導向愈發(fā)清晰，市場潛力不斷顯現(xiàn)，城市更新正站上新的發(fā)展起點。然而，現(xiàn)實挑戰(zhàn)也不可忽視，在長周期開發(fā)模式下，城市更新如何平衡經(jīng)濟賬與民生賬，構(gòu)建出可持續(xù)的盈利模型？又需建立怎樣的融資機制與之匹配？企業(yè)還需具備哪些能力，才能實現(xiàn)資本閉環(huán)，推動項目順利運轉(zhuǎn)？帶著這些問題，《證券日報》記者走訪了多個城市更新項目，試圖通過多方調(diào)研與深入交流，尋找推動城市更新的最優(yōu)解。

模式多元

在北京城中軸線西側(cè)、距離天安門不遠的宣南核心區(qū)，大吉巷街區(qū)已實現(xiàn)“新舊共生”，舊貌換新顏。

這片街區(qū)曾是名人雅士聚集之地。百年前，這里是康有為寓所；中國第一本以“評論”命名的刊物《每周評論》在此誕生。市井煙火、士人風骨與梨園雅韻，在此交織共生，鐫刻深厚文化印記。

然而，隨著歲月變遷，眾多歷史建筑已年久失修，片區(qū)逐漸破敗。2016年，聚焦歷史文脈保護與公共空間復(fù)興，北京中海大吉城市更新項目啟動。

歷時9年改造，2025年5月份，北京中海大吉巷正式亮相。記者在現(xiàn)場看到，合院式街道生機勃勃。街區(qū)內(nèi)，有人在古建筑里的老字號餐館與網(wǎng)紅咖啡館小憩，有人帶著孩子走進康有為故居，了解那段波瀾壯闊的維新歷史。不遠處，“大吉貓”等文創(chuàng)形象吸引了不少年輕人駐足拍照打卡?！拔覀兪抢闲渚用?，這次特地看看老街區(qū)的新模樣?！币晃痪用駥Α蹲C券日報》記者表示，以后還會帶朋友一起來逛逛。

中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司相關(guān)負責人對《證券日報》記者表示，項目采取“地上守形制、地下挖價值”的方式，在保護地上風貌的前提下，構(gòu)建了大體量地下商業(yè)空間。自大吉巷面世以來，項目整體接待人次已突破500萬，開業(yè)當天單日客流量更是超20萬人，力爭實現(xiàn)空間與收益的平衡。

“前期調(diào)研了很多地址，最終選定大吉巷作為入駐北京的首店，中意的是二環(huán)核心地段和開放式街區(qū)的格調(diào)?！币患也惋嬈放曝撠熑嗽诮邮堋蹲C券日報》記者采訪時表示，5月份開業(yè)以來，客流與營收都遠超預(yù)期，6月份單月營業(yè)額已超過200萬元。

在業(yè)內(nèi)看來，大吉巷的經(jīng)驗折射出當下城市更新路徑的多樣化探索。聚焦文脈保護、產(chǎn)業(yè)煥新與生態(tài)修復(fù)等目標，各地正在因地制宜形成不同的城市更新模式。

不僅僅是傳承歷史文化，產(chǎn)業(yè)激活類項目也是熱點方向。例如，北京金隅智造工場由老舊建材基地轉(zhuǎn)型為“硬科技”企業(yè)聚集區(qū)，保留85%以上高承重產(chǎn)業(yè)空間，引入科技企業(yè)，有效提升了土地坪效與產(chǎn)出效率。

“不少核心城區(qū)仍存在大量低效工業(yè)區(qū)或商業(yè)區(qū)。通過更新盤活，不僅能優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，也有助于實現(xiàn)國資保值增值?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長崔霽表示。

在生態(tài)修復(fù)類更新中，廣州海珠濕地項目則探索出“生態(tài)+產(chǎn)業(yè)”結(jié)合路徑：通過濕地修復(fù)、水質(zhì)提升，生態(tài)岸線營造等措施手段強化生態(tài)功能。同時，圍繞生態(tài)資源，布局濕地旅游、研學基地、文化創(chuàng)意、數(shù)字算法園等產(chǎn)業(yè)項目，實現(xiàn)生態(tài)保護與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型協(xié)同發(fā)展。

仍存堵點

盡管各類城市更新實踐正在鋪開，現(xiàn)實中的堵點仍難忽視。記者在調(diào)研中獲悉，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、協(xié)調(diào)難度高、資金回報周期長、盈利路徑模糊等多重難題，成為掣肘社會資本廣泛參與城市更新項目的重要因素。

“不少老城區(qū)地塊存在歷史遺留問題，用地屬性混雜，產(chǎn)權(quán)確權(quán)難度大，項目啟動前就面臨高昂的協(xié)調(diào)與談判成本。尤其是歷史文化保護類更新項目，改造成本高、資金回收慢，盈利模式不清晰，限制了社會資本參與?！贝揿V表示，審批流程冗長亦是城市更新痛點之一。在推進城市更新項目時，通常需要同時滿足規(guī)劃、國土、建設(shè)、文保、消防、環(huán)保等多類職能部門的審批要求，協(xié)調(diào)成本相對較高。

此外，由于城市更新項目往往涉及大量拆遷、安置和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，前期資金需求巨大，傳統(tǒng)融資渠道難以滿足。在建設(shè)完成后，運營性城市更新項目還需要較長時間才能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，高昂的前期投入和不確定的盈利路徑使得不少企業(yè)望而卻步。

“城市更新的復(fù)雜性遠高于過去單一的房地產(chǎn)開發(fā)模式?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，其本質(zhì)是城市治理能力的升級與資源配置方式的重塑，其背后既需要政策的支持，也需要相匹配的金融工具。

目前來看，財政支出在城市更新中的占比較大，社會力量的參與積極性相對較低，構(gòu)建可持續(xù)的城市更新模式，吸引更多主體參與至關(guān)重要。

“過去的城市更新中財政投入占比達到60%至70%。但是，要構(gòu)建可持續(xù)的城市更新模式，一直靠財政大幅度投入顯然是很難持續(xù)的。下一步，城市更新需要利用市場機制，調(diào)動民間的資源，包括國有企業(yè)投資。”中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹認為。

換言之，打通城市更新堵點，需要財政、金融等多方協(xié)同發(fā)力，建立從規(guī)劃到實施再到運營的市場化機制。

如何破局

可見的積極進展是，城市更新機制正加快從“單一依賴財政”向“多元可持續(xù)”演進。

近期，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》提出，到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效，安全發(fā)展基礎(chǔ)更加牢固，服務(wù)效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產(chǎn)有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。

政策頂層設(shè)計不斷強化之際，財政預(yù)算安排、金融工具創(chuàng)新、社會資本引導等組合拳也在加快落地。

財政政策層面，中央財政計劃未來幾年補助超200億元，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施補短板，探索建立可持續(xù)的城市更新機制。地方政府專項債也將加大投入城市更新領(lǐng)域，各地正積極響應(yīng)，如重慶渝中區(qū)已發(fā)行13個專項債包，重點支持老舊小區(qū)改造、風貌保護及基礎(chǔ)設(shè)施提升等項目落地。

更重要的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等資本退出機制正逐步構(gòu)建。今年年初，華夏金隅智造工場REIT在上海證券交易所掛牌上市，成為國內(nèi)首單以城市更新產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的公募REITs。

中指研究院研究總監(jiān)吳建欽對《證券日報》記者表示，REITs、專項債等金融工具可通過差異化設(shè)計，實現(xiàn)更精準的匹配支持，有效緩解企業(yè)資金壓力。

此外，多地正積極探索引入民營資本參與城市更新的新機制。比如，北京勁松北社區(qū)通過特許經(jīng)營模式，引導社會資本投資改造老舊小區(qū)，并獲得社區(qū)配套設(shè)施的運營權(quán)，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下實現(xiàn)多方共贏。

參與城市更新的房企也逐步意識到，開發(fā)理念需從傳統(tǒng)開發(fā)邏輯向存量資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)變，這是項目可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

秦虹表示：“我們面對的存量資產(chǎn)，就像是一臺復(fù)雜的電腦，不僅需要更換硬件，更需要重新寫代碼、編程序、裝系統(tǒng)，城市更新不能按照開發(fā)思維去做?！?/p>

清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇表示，城市更新對企業(yè)的核心要求，是從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理者”的角色轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)型要求企業(yè)具備全生命周期的綜合能力，核心競爭力從“快速復(fù)制”轉(zhuǎn)為了“長期價值創(chuàng)造”。

“城市更新并非簡單的‘拆舊建新’，關(guān)鍵在于實現(xiàn)城市風貌提升與功能升級的雙重目標?！本G城中國控股有限公司副總裁杜平在接受《證券日報》記者采訪時表示，當前不少項目停留在傳統(tǒng)舊改思路上，雖然效率高、見效快，但對于服務(wù)功能的系統(tǒng)性優(yōu)化還有很大提升空間。

可以預(yù)見，城市更新通過激活存量土地、推動產(chǎn)業(yè)升級，成為擴內(nèi)需、穩(wěn)增長的重要支點，不僅能撬動數(shù)萬億元的增量市場，更將對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式產(chǎn)生深遠影響，愿各方合力而為，加力有序推進城市更新進入高質(zhì)量發(fā)展新階段。

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