魏淑華

四川投資人楊總，從事的是不良資產(chǎn)運營。2013年時，收購了天府廣場附近的一處始建于90年代獨棟物業(yè)的部分樓層，投資了一家單體酒店。因為經(jīng)營年限久、軟硬件逐漸老化，因此2023年時候楊總將該物業(yè)的其它部分租賃下來，投資打造了一家全季酒店。

項目總面積5000+㎡，97間客房，總投資1600萬元?；I建中面臨工程團隊更換、老設(shè)施換新等問題，額外增加成本與工期。但2024年5月開業(yè)后，酒店業(yè)績亮眼，依托天府廣場周邊豐富資源及華住會員體系，入住率穩(wěn)定在90%左右，6月RevPAR約300元，在行業(yè)整體承壓下，仍實現(xiàn)預(yù)期收益，為不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)型酒店提供了參考范例。

項目名稱|成都某全季酒店

投資人|楊總

項目背景

一、投資背景

我主要從事不良資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，核心是在四川省內(nèi)考察、收購具備增值潛力的物業(yè)資產(chǎn)，通過合理運營實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。這處物業(yè)，是我2013年時，通過招投標拿下來的不良資產(chǎn)之一。

這處物業(yè)是90年代建成的老建筑，最初是一家單體酒店，當時只有6-8層作為酒店經(jīng)營，樓下還有餐飲、茶樓等其他業(yè)態(tài)。2013年拿下這處物業(yè)，主要是看中它在天府廣場附近的核心地段，覺得長期持有，有較大的增值保值空間，當初經(jīng)濟型酒店也比較火熱，開酒店利潤點還是不必擔憂的。但隨著時間推移，周邊連鎖酒店越來越多，加上前幾年疫情的影響，原本的單體酒店競爭力下降，經(jīng)營業(yè)績越來越差。

2023年時，疫情剛放開不久后，我就有了把它改造成連鎖酒店的想法。

二、項目位置

該物業(yè)位于成都市核心區(qū)域，直線距離天府廣場僅800米，周邊配套成熟：東側(cè)靠近四川省人大，東南側(cè)鄰近錦江賓館，周邊涵蓋政務(wù)、商務(wù)、旅游等多重客流場景，消費需求穩(wěn)定。

從交通來看，物業(yè)雖地圖顯示距地鐵口約700米，但實際通過錦江賓館旁的小路直達地鐵口僅400米，步行大約5分鐘，能高效承接地鐵帶來的流動客流。

從物業(yè)本身來看，這是一棟90年代建成的老物業(yè)，原為單體酒店，在2023年我們覺得將其改造成連鎖酒店后，我們將其余的樓層租賃下來，酒店總建筑面積5000+㎡，共設(shè)97間客房，樓體結(jié)構(gòu)經(jīng)改造后，與中端酒店運營需求相適配。

三、選擇品牌的過程

早在2023年時，我們就明確了將該物業(yè)升級為連鎖酒店的想法。彼時，原單體酒店因流量下滑，經(jīng)營業(yè)績逐年走低，而周邊連鎖酒店品牌如雨后春筍般開業(yè)，憑借標準化運營與較強的品牌知名度，占據(jù)了更多市場份額，這讓我們意識到連鎖品牌的競爭力。

選擇全季品牌主要基于以下原因：

1、品牌適配度高：物業(yè)位于成都核心商圈，中端定位的全季與周邊客群（政務(wù)、商務(wù)、中高端旅游客）需求匹配度高。對比曾考慮的另一家中端品牌，全季在成都市場的品牌影響力更強，且其300-400元/晚的定價，更符合區(qū)域消費能力，能實現(xiàn)更高的溢價空間。

2、版本選擇合理：在我們接觸全季品牌時，最新的5.0版本剛推出，而4.0版本經(jīng)過市場驗證，更適配老物業(yè)改造需求，無論是空間布局、裝修標準還是供應(yīng)鏈的成熟程度上，都能在控制成本的同時，滿足中端客群期待。

3、華住體系優(yōu)勢：全季所屬的華住集團擁有龐大的會員體系，能為酒店帶來穩(wěn)定客流，這對于新開業(yè)門店快速蓄客、引流、起量至關(guān)重要。

項目數(shù)據(jù)

項目名稱

成都某全季酒店

一、籌建期：老物業(yè)改造與工程波折下的攻堅

2023年末，我們正式啟動該物業(yè)的連鎖酒店籌備工作，2024年3月與全季簽訂4.0加盟合同。

籌建過程并非一帆風(fēng)順：

該物業(yè)原為老單體酒店，部分樓層還涉及餐飲、茶樓等其它非酒店租戶，2024年7月才完成全部原先租戶的清退工作。由于是90年代老物業(yè)，原有設(shè)施（如變壓器、電梯）不符合全季標準，需徹底更換，另外，原單體酒店的房間面積也過小，因為我們還重新拆除了部分墻體，進行了客房的規(guī)劃改造，僅拆除環(huán)節(jié)就花費約70萬元。

2024年暑假，物業(yè)正式開始進場施工拆除，拆除大概進行了1個多月。不幸的是，初期合作的總包施工約兩三個月后，因工程質(zhì)量不達標被更換，不僅導(dǎo)致工期推遲一個多月，還額外增加成本約100萬元。

經(jīng)過拆舊、改造、裝修等環(huán)節(jié)，2025年4月中旬，項目正式施工完成，在一系列的檢查、證照辦理后，酒店于2024年5月1日進入試營業(yè)，5月17日正式開業(yè)，整個籌建周期約10個月。

二、經(jīng)營期：業(yè)績達標，3.5-4年回本可期

酒店開業(yè)后，業(yè)績逐步攀升：

酒店5月的營收約60萬元；6月營收達90萬元，入住率約80%，單房均價維持在300-400元。目前酒店的入住率穩(wěn)定在90%左右，單房均價維持在300-400元。酒店剛開業(yè)一個季度不到，在爬坡期有這個業(yè)績，說實話是超乎我們的經(jīng)營預(yù)期。

從客群結(jié)構(gòu)來看，華住會會員占比約50%，OTA平臺（攜程、去哪兒、美團等）為重要補充，同時承接部分周邊政府單位、企業(yè)的協(xié)議訂單。

從當前數(shù)據(jù)看，酒店業(yè)績已基本達到預(yù)期，結(jié)合核心地段的客流穩(wěn)定性，預(yù)計3.5-4年可實現(xiàn)回本。

項目滿意點&遺憾點

一、項目滿意點

1、品牌選擇精準

全季的品牌號召力在成都市場表現(xiàn)突出，不僅能穩(wěn)定吸引客流，能夠支撐起300-400元的單房定價，這一價格在區(qū)域中端酒店中具備競爭力。華住集團的會員體系也為門店提供了穩(wěn)定客群，會員占比達50%左右，減少了對單一渠道的依賴。相比曾考慮的另一個連鎖中端品牌，全季更適配核心地段的客群需求，開業(yè)后能快速達到90%左右的入住率，印證了我們在酒店的投測期間，品牌選擇還是比較精準的。

2、物業(yè)位置優(yōu)異，助力酒店引流

物業(yè)緊鄰天府廣場，周邊有四川省人大，錦江賓館等政務(wù)、商務(wù)地標，同時覆蓋旅游消費需求，日?？土鞣€(wěn)定。雖然地圖顯示距地鐵口700多米，但實際通過錦江賓館旁的小路僅400米即可直達地鐵口，這一交通便利性，經(jīng)店員引導(dǎo)后提升了客人的入住體驗，也成為吸引回頭客的重要因素。

3、店長的運營能力強，助力門店高效運轉(zhuǎn)

門店店長在運營管理上表現(xiàn)出色，能夠妥善處理從日常服務(wù)到客訴應(yīng)對的各項事務(wù)。畢竟酒店投資是我的副業(yè)，對于酒店的運營，我也愛莫能助，作為有豐富運營經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人，這個店長在在協(xié)調(diào)品牌方標準、把控工程細節(jié)、優(yōu)化客源結(jié)構(gòu)等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用，尤其在開業(yè)初期快速理順流程，推動業(yè)績從5月的60萬元增長至6月的90萬元，讓門店在短時間內(nèi)步入正軌，減輕了我們酒店投資人的壓力。

二、項目遺憾點

1、物業(yè)面積有限

5000+㎡的面積僅規(guī)劃97間客房，若能增加20間左右（總面積7000㎡左右），可進一步攤薄單房成本，提升整體營收規(guī)模。畢竟酒店的物業(yè)交通優(yōu)勢明顯，120間左右的房量，運營維護的好的話，入住率依舊能保持在90%左右。

2、工程團隊問題較大

前文也有提到，在酒店的籌建期，我們選的首個總包團隊更換，導(dǎo)致工期延誤一個多月，額外增加成本約100萬元，暴露了前期工程團隊篩選環(huán)節(jié)的不足。因此，酒店在籌建中，嚴格審核總包團隊的經(jīng)驗、資質(zhì)至關(guān)重要。

3、老物業(yè)改造成本高

因物業(yè)為上世紀90年代建成，隱蔽工程、變壓器、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施需徹底更換，另外物業(yè)的外立面也進行了更新，總體而言這家酒店的拆舊與改造費用較高，推高了總投資成本。

寫在最后

這家全季酒店的籌備與運營，再次驗證了“資產(chǎn)價值+品牌力”的投資邏輯。不良資產(chǎn)的收購需要精準判斷物業(yè)所在地段的潛力，而連鎖品牌的加持則能將資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)化為持續(xù)的經(jīng)營收益。

我認為，在目前大環(huán)境不夠明朗的情況之下，對于酒店投資人而言，需要優(yōu)先選擇核心地段物業(yè)，謹慎評估品牌適配度，同時做好籌建期風(fēng)險（如老物業(yè)改造、工程團隊選擇）的預(yù)案，酒店的投、融、建、管環(huán)環(huán)相扣，其中一環(huán)有了紕漏都會導(dǎo)致酒店出現(xiàn)或大或小的危機。

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