龍秀雋

自從宣布剝離地產業(yè)務后，*ST中地(000736.SZ)的動向備受市場關注。

7月25日深夜，這家央企悄然披露多份公告，包括對深交所重大資產出售問詢函的回復、相關交易的報告書、以及獨立財務顧問的意見等。

公告顯示，這家一度以“千億銷售”為目標的房企，計劃將房地產開發(fā)業(yè)務相關資產及負債，轉讓至控股股東中交房地產集團有限公司，交易價格為1元。

不過，深交所就本次交易的必要性、未來業(yè)務的可持續(xù)性等提出多重問詢。

從中交地產的回復看，“退房”的主要原因還是地產業(yè)務壓力過大。2022年、2023年及2024年，該公司歸母凈利潤分別為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元，房地產開發(fā)業(yè)務已對上市公司經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。

單就過去一年看，中交地產的營業(yè)收入、凈利潤及歸母凈利潤分別為183.02億元、-63.96億元及-51.79億元，而擬置出資產的相關指標分別為172.52億元、-64.26億元及-52.28億元，公司主要虧損均來自房地產業(yè)務。

受業(yè)績持續(xù)低迷、2024年末歸母凈資產為負的影響，該公司已于4月16日起被實施退市風險警示。不僅如此，中交地產截至2024年末資產負債率為89.75%，合并口徑融資余額為576.44億元，償債壓力也不可忽視。

在虧損、退市、債務等多重壓力下，中交地產決定將地產業(yè)務整體轉讓。

交易完成后，公司的總資產將從1076.98億元下降至20.36億元，營業(yè)收入由183.02億元下降至10.97億元，但凈利潤將由-51.79億元上升至0.91億元，資產負債率將由89.75%下降至40.17%，貨幣資金由86.45億元下降至9.97億元。

“退房”后的中交地產，主營業(yè)務也將從地產轉為物業(yè)服務、資產管理。截至2024年末，公司在管物業(yè)的服務面積為6265萬平方米，在手訂單年合同額12.18億元，中交認為其存量項目穩(wěn)定，客戶流失風險可控，能保障業(yè)績穩(wěn)定。

推動主營業(yè)務“由重轉輕”，在中交看來，這背后也有行業(yè)層面的因素。

中交認為，房地產開發(fā)業(yè)務具有周期性、易受到政策監(jiān)管、經(jīng)濟波動等因素影響，項目投資回報不穩(wěn)定。相較而言，以物業(yè)管理為核心的輕資產業(yè)務，具有業(yè)務穩(wěn)定、可持續(xù)性、現(xiàn)金流情況良好、風險較小等優(yōu)勢。

如果重組順利實施，后續(xù)中交在物管業(yè)務的發(fā)展上，一方面將重點在高端住宅、金融機構、科研場所、政府公建、高速服務區(qū)等領域發(fā)力；同時將通過與地方政府平臺公司股權合作、并購等方式，擴大管理規(guī)模。

至于“1元人民幣”交易對價，中交此前回復投資者稱，該價格綜合考慮了被剝離資產對應的巨額負債、凈資產為負等財務特征，對價本身不代表資產的市場價值判斷，而是債務重組背景下的合理安排。