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每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。
龍湖刮起了一陣旋風(fēng)。
兩個(gè)月內(nèi)，它在北京連下兩城，一個(gè)是順義的東風(fēng)商場(chǎng)096地塊，一個(gè)是昌平新城0033、0036地塊。
但它玩得是輕資產(chǎn)，只提供代建服務(wù)。
這并不妨礙龍湖擴(kuò)大自己的版圖。最近，096地塊就打上了龍湖的標(biāo)簽，取名龍湖宸翰。
最近幾年，絕大部分民營(yíng)房企戰(zhàn)略收縮，包括明星龍湖，自己拿地賣房的時(shí)代，已經(jīng)遠(yuǎn)去。土拍場(chǎng)上，基本只剩下央國(guó)企，以及個(gè)別民營(yíng)黑馬了。
如何在代建紅海中突圍？
從最近兩個(gè)案例看，龍湖似乎找到了一條破解之道，在拿地之前就跟進(jìn)，提供一攬子服務(wù)。
昌平地塊就是個(gè)例子。幾乎在明芳地產(chǎn)拿地的同時(shí)，龍湖就發(fā)出了為其提供代建服務(wù)的海報(bào)。
花姐甚至懷疑，上述兩宗地成交的背后，似乎有龍湖攢局的影子。
一、順義東風(fēng)商場(chǎng)096地塊
今年2月26日，順義東風(fēng)商場(chǎng)片區(qū)有兩宗地成交：093和096、086地塊，由“大龍控股+順義新城發(fā)展”以26億元底價(jià)競(jìng)得，最終股東為順義國(guó)資委。
拿地之后，兩塊宅地的項(xiàng)目公司分別注冊(cè)成立，096地塊為興竺地產(chǎn)，093地塊為城竺地產(chǎn)。
四個(gè)月后，興竺地產(chǎn)的股東悄悄發(fā)生了變化，宏琨城開公司收購(gòu)70%股權(quán)。
這個(gè)宏琨城開大有來頭，背后分別是上市公司申萬(wàn)宏源（000166.SZ），以及淮安市清江區(qū)政府。（詳見《順義國(guó)資托底地塊，冒出大金主》）
如果沒有龍湖代建，宏琨城開敢入局096地塊嗎？
答案顯而易見。
二、昌平新城0033、0036地塊
昌平新城那宗地，包袱有點(diǎn)過重。
其中，0033為住宅，建面只有5.74萬(wàn)平米，搭配兩個(gè)拖油瓶，0036幼兒園——4245平米、0044商業(yè)地塊——2.87萬(wàn)平米。
這是北六環(huán)外的地塊，供地三進(jìn)宮，搭配增增減減。（詳見《昌平土拍》）
7月31日，河北太行鋼鐵集團(tuán)下屬神秘房企明芳地產(chǎn)出手，以13.69億元底價(jià)，摘得0033、0036、0044地塊，樓面價(jià)1.52萬(wàn)元/平米。幕后老板叫孫趙云。
兩年前，明芳地產(chǎn)曾參與順義新城第19街區(qū)地塊土拍，未果。
如果沒有龍湖代建，明芳地產(chǎn)敢入局昌平地塊嗎？
還有一個(gè)小細(xì)節(jié)，龍湖這次提供的搭建服務(wù)，并不包括0044商業(yè)地塊。
三、龍湖宸翰送面積逾規(guī)？
有了龍湖的背書，再難的地塊都有解法。更何況，在順義和昌平，龍湖是有戰(zhàn)績(jī)的。
由于昌平地塊剛剛拿下，有關(guān)在售盤龍湖觀萃的情況，花姐等新項(xiàng)目總平圖出來一并分析。
先看龍湖宸翰，案名出來的同時(shí)，戶型圖也出來。
它的贈(zèng)送面積尺度，很讓人拉仇恨。尤其對(duì)北面一路之隔的御湖鏡二期業(yè)主而言——這是一個(gè)龍湖在2023年9月開盤的項(xiàng)目，將于今年年底交付。
本是同根生，相煎何太急。
這一點(diǎn)，在096地塊項(xiàng)目方案的反饋意見里，體現(xiàn)得淋漓盡致。
11條意見，針對(duì)樓間距的竟然有7個(gè)，而且還出現(xiàn)了三次“請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)們?yōu)槊褡鲋鳌钡难赞o，實(shí)屬罕見。（詳見《新盤來了，有人吶喊“為民做主”》）
當(dāng)然，群眾也不會(huì)放過那個(gè)老生常談的問題——開發(fā)商承諾，陽(yáng)臺(tái)和花池會(huì)不會(huì)封閉。
龍湖宸翰在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，有了一次突破，首次將花池帶入順義區(qū)。
此前，有先例的是，豐臺(tái)的金茂璞逸豐宜、北京隅西頌、中海麗金府，還有石景山的中海西黃村640地塊項(xiàng)目。
除了17#和21#業(yè)主，御湖鏡二期業(yè)主們最在意的，其實(shí)是來自龍湖宸翰的背刺。
它的贈(zèng)送尺度，是否突破了“好房子技術(shù)要點(diǎn)”規(guī)定？
要點(diǎn)里明確提到，為增強(qiáng)居民獲得感，可按需設(shè)置封閉或開敞陽(yáng)臺(tái)。每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米。
從龍湖宸翰公布的戶型圖看，它的每戶客廳南面都設(shè)有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深踩著1.8米的上限設(shè)計(jì)。
不過，要點(diǎn)里提到的陽(yáng)臺(tái)，似乎不包括挑空、花池。
龍湖宸翰在答復(fù)公眾反饋意見時(shí)承諾，陽(yáng)臺(tái)、挑空及花池，將嚴(yán)格按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不可封閉。
如果設(shè)備平臺(tái)、室外裝飾架構(gòu)挑空、花池都不算作陽(yáng)臺(tái)計(jì)算，那么龍湖宸翰的贈(zèng)送面積，不可能超過套內(nèi)建面的10%。
因?yàn)椋拿繎糁挥幸粋€(gè)正兒八經(jīng)的陽(yáng)臺(tái)。
但是，御湖鏡二期的業(yè)主是不會(huì)答應(yīng)的，龍湖宸翰很有可能將挑空、設(shè)備平臺(tái)和花池，都算作陽(yáng)臺(tái)功能使用。
除花池之外，其它贈(zèng)送的手段都會(huì)進(jìn)行封閉，包括那個(gè)開敞陽(yáng)臺(tái)，如果不封，電視墻和沙發(fā)都放不下。
龍湖宸翰有四款戶型：97平米、118平米、138平米和165平米。
有關(guān)它和御湖鏡二期的戶型贈(zèng)送面積情況，花姐舉兩個(gè)例子：
1、龍湖宸翰165平PK御湖鏡二期165平米
龍湖宸翰的165平米戶型，南向四面寬，通過“1個(gè)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+3個(gè)挑空+2個(gè)設(shè)備平臺(tái)+2個(gè)飄窗+1個(gè)花池”，共計(jì)贈(zèng)送34.4平米，使總建面達(dá)到199.4平米。
如果按照小高層78%得房率計(jì)算，它的使用面積為155.5平米，實(shí)際得房率約94%。
如果把除陽(yáng)臺(tái)以外的贈(zèng)送全部加在一起，實(shí)際贈(zèng)送套內(nèi)面積26.8平米，超過了套內(nèi)面積不超過10%的界限。
反觀御湖鏡，只有“2個(gè)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+2個(gè)設(shè)備平臺(tái)”，實(shí)際贈(zèng)送臺(tái)內(nèi)面積12.7平米，沒超過界限。
2、龍湖宸翰97平PK御湖鏡二期112平米
龍湖宸翰通過“1個(gè)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+2個(gè)挑空+1個(gè)設(shè)備平臺(tái)+1個(gè)花池”，共計(jì)贈(zèng)送22.9平米，使總建面達(dá)到119.9平米。
如果按照洋房82%得房率計(jì)算，它的使用面積為98.3平米，實(shí)際得房率超過100%，遠(yuǎn)超套內(nèi)面積不超過10%的界限。
反觀御湖鏡的112平米（小高層），雖有兩個(gè)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)和兩個(gè)設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，但使用面積只有95.78平米。
也就是，御湖鏡112平米戶型的實(shí)際得房率，還不如龍湖宸翰的97平米戶型。
綜合來看，龍湖宸翰的實(shí)際得房率在94%-101%之間。
花姐點(diǎn)評(píng)
若論中國(guó)民營(yíng)房企，龍湖集團(tuán)無疑是一座燈塔。
無論是財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性，產(chǎn)品力，還是戰(zhàn)略布局，都是領(lǐng)先的。
也正基于此，它的代建板塊龍智造，才干得風(fēng)生水起。
這便是品牌的力量。
而上述拿下順義和昌平兩宗地的開發(fā)商，也正是看中了龍湖的實(shí)力。
這種實(shí)力，僅從龍湖宸翰的總平圖、以及戶型圖，就可窺一斑。
長(zhǎng)江后浪推前浪。作為后來者，龍湖宸翰對(duì)御湖鏡二期造成背刺，在所難免。
去年10月份，海淀區(qū)頤海澐頌發(fā)生了一個(gè)故事，它的報(bào)規(guī)圖反饋意見里，有群眾表示，"強(qiáng)烈反對(duì)該項(xiàng)目有陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃，會(huì)影響本區(qū)域房?jī)r(jià)其他二手房保值。"
雖然頤海澐頌沒有設(shè)陽(yáng)臺(tái)，但周邊老業(yè)主們的擔(dān)心，是有道理的。
在向好房子時(shí)代邁進(jìn)的過程中，如何保障老業(yè)主們的利益，是一個(gè)必須直面的問題。
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