觀點網(wǎng)與往年一樣，太古地產(chǎn)幾乎與各大奢侈品集團同步發(fā)布2025年上半年經(jīng)營情況。
作為國內(nèi)最主要的高端商場業(yè)主之一，奢侈品牌和高端零售商是太古旗下項目最重要租戶。
首先來看奢侈品集團們的情況：LVMH路威酩軒集團2025上半年，總營收同比下降4%至398億歐元。其中，核心部門時裝與皮具部門上半年營收同比下降7%。管理層稱，下滑的大部分來自于亞洲，并透露中國大陸下降了中雙位數(shù)。但管理層也表示，看到中國本地需求有所改善。
Kering開云集團上半年總營收同比下降16%至75.87億歐元，關鍵市場即以中國為首的亞太地區(qū)跌幅最大達到22%。其中，主品牌Gucci營收同比下降26%至30億歐元。
Prada（普拉達）期內(nèi)凈營收達到27.4億歐元，按固定匯率計算，同比增長9.1%。其中，亞太區(qū)零售銷售額同比增長10.4%。但該成績主要是依靠MiuMiu品牌的暢銷，期內(nèi)MiuMiu零售銷售額同比大漲49.2%，而Prada品牌情況不盡如意。
Hermès（愛馬仕）情況繼續(xù)是最好的，上半年營收同比增長7%至80億歐元，所有地區(qū)均實現(xiàn)增長。其中亞太（不包括日本）銷售額，按固定利率同比增長3%。
總體來看，各品牌之間的分化仍在持續(xù)，但業(yè)績已有所好轉。尤其是在中國市場，借用LVMH路威酩軒集團的話：“中國內(nèi)地的需求在第二季度出現(xiàn)了明顯的連續(xù)改善……在日本所觀察到的‘回流消費’的影響，開始轉化為中國本地的實際需求?！?/p>
太古地產(chǎn)似乎抓住了這股需求的尾巴。
矛盾的辦公答卷
事實上，太古地產(chǎn)旗下面積占比最大的投資物業(yè)是寫字樓。單計算香港，截至2024年年末，已落成寫字樓組合總樓面面積共計1000萬平方呎，占香港總投資物業(yè)面積超過七成。
所擁有的資產(chǎn)包括位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，位于港島東部鲗魚涌的太古坊項目，還有位于港島南區(qū)的SouthIslandPlace以及香港國際機場旁的東薈城一座。
在內(nèi)地，太古地產(chǎn)則在廣州太古匯、北京頤堤港（太古坊）和上海興業(yè)太古匯擁有辦公面積，總樓面面積合計約418.3萬平方呎。
而在2025年上半年中國寫字樓市場持續(xù)承壓背景下，太古地產(chǎn)交出了一份充滿矛盾張力的成績單。
作為背景，根據(jù)第一太平戴維斯的最新報告，香港甲級寫字樓截至2025年第一季度末的空置率在14.8%。
太古地產(chǎn)寫字樓主要坐落的中環(huán)區(qū)域，空置率從2024年末的12.9%升至13%；港島東區(qū)域的空置率則從13.3%回落至12.8%，但仍處于高位。
寫字樓租金則繼續(xù)出現(xiàn)下滑，截至2025年第一季度末，中環(huán)區(qū)域甲級寫字樓每平方呎租金僅錄得83.7港元，港島東區(qū)域的數(shù)據(jù)是28.8港元。
第一太平戴維斯表示，如果經(jīng)濟恢復順利，“空置率可能在2026年達到16%的峰值，然后逐漸下降到2032年的6%，將可能引發(fā)寫字樓租金的回升。”
其他城市中，根據(jù)第一太平戴維斯報告，截至2025年7月，上海全市甲級寫字樓空置率繼續(xù)上升0.5個百分點，至23.7%。二季度全市租金環(huán)比下調(diào)4.9%，中央商務區(qū)環(huán)比跌幅達6.6%。
北京市場得益于租賃需求持續(xù)回升，二季度末，全市甲級寫字樓空置率環(huán)比下降0.2個百分點至19.6%。平均租金下調(diào)趨勢也有所減緩，至人民幣每平方米每月228.4元，環(huán)比下降2.4%。
另來自高力國際數(shù)據(jù)，二季度末，廣州甲級寫字樓空置率環(huán)比微升0.6個百分點至20.7%。業(yè)主方選擇下調(diào)租金應對，令全市甲級寫字樓凈有效租金錄得121.0元每月每平方米，環(huán)比下降2.6%。
目前無論中國內(nèi)地抑或香港寫字樓市場，都正經(jīng)歷深刻的行業(yè)重構。
太古地產(chǎn)香港整體寫字樓物業(yè)出租率從去年年末的93%持續(xù)下滑至91%，太古廣場出租率則從95%跌至94%，太古坊是從93%跌至90%。
圖片來源：企業(yè)公告，商業(yè)客截取不過，可以看到這些寫字樓物業(yè)的最新租金仍然比較堅挺。
除包括康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、濠豐大廈及電訊盈科中心在內(nèi)的其他太古坊辦公樓組合，租金從2024年末的“40低位至40高位”，微跌至“30中位至40高位”。其他香港寫字樓的租金都沒有大變動。
在內(nèi)地，寫字樓出租率和租金也較為穩(wěn)定，沒有繼續(xù)出現(xiàn)如2024年內(nèi)的明顯滑坡。只有在競爭最激烈的上海市場，香港興業(yè)中心的表現(xiàn)有些許下滑，似乎無傷大雅。
不過，太古地產(chǎn)的各個寫字樓項目均位于國內(nèi)一線城市，這些城市普遍面臨供應過剩和長期租金承壓，壓力頗大。
相信太古的寫字樓板塊還要繼續(xù)抗壓一段時間。
零售基本面
接下來，看看市場最關心的太古地產(chǎn)的幾個零售項目現(xiàn)狀。
在香港，太古零售物業(yè)是依托辦公樓或者住宅集群，例如太古城中心就與同屬太古的10座寫字樓以及20余座住宅樓以及酒店相配合，因此表現(xiàn)十分穩(wěn)定。
2025年上半年，除了有奧萊屬性，與旅游業(yè)關系更深的東薈城名店倉繼續(xù)延續(xù)跌勢外，太古城中心和位于中環(huán)金鐘的太古廣場購物商場，銷售額均實現(xiàn)正增長。
在內(nèi)地，太古地產(chǎn)已落成的零售物業(yè)組合包括集團全資擁有的北京三里屯太古里、成都太古里，持有97%權益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權益的北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯和前灘太古里。
上圖為2025年Q2數(shù)據(jù)，下圖為2024年全年數(shù)據(jù)，圖片來源：企業(yè)公告，商業(yè)客截取這批物業(yè)于2025年上半年出租率全數(shù)獲得提升，且除了比較依賴重奢銷售的廣州太古匯銷售額錄得2.1%跌幅外，其余商場全部重回增長。
其中，三里屯太古里從2020年開始就陸續(xù)推進品牌大換血，越來越多品牌旗艦大店亮相，南區(qū)招入更多潮流運動戶外品牌和高端小眾品牌，北區(qū)則將資源向奢侈品傾斜。該物業(yè)在期內(nèi)實現(xiàn)了6.8%的增長。
廣州太古匯銷售額如上所述出現(xiàn)輕微下跌，但出租率維持在100%。而且目前“匯坊”部分已完成對文和友的清退，正在推動升級改造工程。去年拿下的二期，即“廣州文化中心”部分，也正推進設計開發(fā)，相信會為廣州太古匯提供強大的助力。
北京頤堤港的表現(xiàn)一直比較堅挺，目前銷售額表現(xiàn)與去年持平。該項目接下來最大的看點，要等二期即“太古坊”。根據(jù)現(xiàn)有工程進度，北京太古坊預計會在2026年中落成，年末起分階段啟幕。
自2022年起積極進行品牌調(diào)改與升級，成都太古里有所收獲，銷售額從2024年的大幅下跌14%，重回正增長。雖然增幅不多只有0.2%，但表明態(tài)勢已經(jīng)扭轉。最新消息，成都太古里的明星店鋪——愛馬仕專賣店已于今年3月開始圍擋升級。
這幾年時間，上海遠洋太古里的定位逐漸從“潮奢”轉變?yōu)楦咏爸厣荨薄＜由仙习肽闘V全球最大地標“路易號”的開幕，引爆了客流。上半年，遠洋太古里一舉扭轉頹勢，13.5%的銷售額正增長成為各項目之最。
而擁有強力業(yè)態(tài)陣容，運營愈發(fā)成熟的前灘太古里，作為太古目前最年輕的商場在2024年全年表現(xiàn)都不差，2025年上半年繼續(xù)延續(xù)單位數(shù)正增長。位于該項目旁的前灘21號地塊，施工如火如荼，目前預計2026年落成，這是后續(xù)一大看點。
另一方面，根據(jù)公告，太古地產(chǎn)旗下建設項目目前都在順利推進，在消費復蘇仍顯脆弱的當下，這種戰(zhàn)略定力或許比增長率本身更具啟示性。
在不久后的8月7日，太古地產(chǎn)將公布2025年上半年度業(yè)績報告，到時候?qū)⒛芸吹礁敱M的數(shù)據(jù)。
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