陳偉霞

2025年的中國房地產(chǎn)市場，正在上演一場前所未有的"冰與火"之歌。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月TOP100房企銷售總額同比下降13.3%，7月單月降幅更擴(kuò)大至18.2%。這場看似全面降溫的樓市寒冬中，卻暗藏著令人玩味的市場密碼——行業(yè)前20房企中，建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等7家企業(yè)實現(xiàn)了銷售逆勢增長，中建東孚、國貿(mào)地產(chǎn)、中國金茂增幅甚至超過兩成。當(dāng)萬科、碧桂園等昔日巨頭銷售額暴跌三四成之際，這些"逆行者"憑什么穿越周期？

央企與地方國企的"安全牌"效應(yīng)

細(xì)讀數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，在銷售額增長的7家房企中，中建東孚、中建壹品同屬中國建筑系，國貿(mào)地產(chǎn)背靠廈門國資，中國金茂是央企中化集團(tuán)旗下，越秀地產(chǎn)則有廣州國資撐腰。這些企業(yè)的共同特點是擁有強(qiáng)大的國資背景和相對穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前購房者普遍缺乏安全感的背景下，"國字號"招牌無形中成為最好的信用背書。

"現(xiàn)在買房第一看開發(fā)商會不會爛尾，第二看能不能按時交房。"北京一位看房三年的改善型購房者道出了當(dāng)下市場的普遍心態(tài)。這種心態(tài)直接反映在銷售數(shù)據(jù)上——保利發(fā)展以1632億元銷售額穩(wěn)居榜首，綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口四家國企緊隨其后，占據(jù)千億俱樂部全部席位。與之形成鮮明對比的是，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的民營房企集體失速，碧桂園銷售額暴跌36.26%，排名已跌出前20。

區(qū)域深耕者的"小而美"生存術(shù)

在整體下行的市場中，越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等區(qū)域型房企表現(xiàn)搶眼。越秀地產(chǎn)憑借在廣州及大灣區(qū)市場的深耕，前7月實現(xiàn)677億元銷售額，同比增長11.9%。這類企業(yè)的發(fā)展策略頗具啟示——不過度追求規(guī)模擴(kuò)張，而是聚焦優(yōu)勢區(qū)域，通過精準(zhǔn)把握地方市場需求實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

廈門國貿(mào)地產(chǎn)的崛起更是區(qū)域深耕的典型案例。這家長期盤踞福建市場的房企，前7月銷售額236億元，同比大增24.86%，排名躍升至第20位。其成功秘訣在于深度綁定地方改善需求，在廈門等核心城市推出匹配當(dāng)?shù)刭徺I力的高品質(zhì)項目。相比之下，那些曾經(jīng)全國瘋狂拿地的"宇宙房企"，現(xiàn)在正為當(dāng)年的激進(jìn)擴(kuò)張付出沉重代價。

產(chǎn)品主義者的"新供給"破局

中國金茂23.1%的銷售額增長，揭示了另一個市場真相：不是需求消失了，而是供給錯配了。這家以"金茂府"系列聞名的高端產(chǎn)品系開發(fā)商，憑借科技住宅、綠色建筑等差異化產(chǎn)品，在改善型市場持續(xù)獲得溢價。同樣，中建東孚25.3%的增長也印證了產(chǎn)品力的重要性——其在北京東壩等項目打造的"高得房率新規(guī)住宅"，精準(zhǔn)擊中了當(dāng)下購房者的核心痛點。

克而瑞報告指出的"四代住宅產(chǎn)品集中入市"現(xiàn)象，恰是市場自我調(diào)節(jié)的生動體現(xiàn)。當(dāng)"躺平式"降價難以激活市場時，真正有誠意的產(chǎn)品創(chuàng)新反而能打開需求閘門。這解釋了為何同一城市不同項目冷熱不均——北京某網(wǎng)紅盤開盤即罄的同時，周邊項目可能門可羅雀。

政策工具箱里的"預(yù)期管理"

面對持續(xù)下探的市場數(shù)據(jù)，中指研究院劉水總監(jiān)提到的"政策加力空間"值得玩味。7月政治局會議提出的"增強(qiáng)靈活性預(yù)見性"，暗示著更精準(zhǔn)的調(diào)控可能已在路上。但需要清醒認(rèn)識到的是，在住房供需關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的當(dāng)下，任何政策都難以復(fù)制過去的刺激效果。

市場真正期待的，或許不是簡單的降首付、降利率，而是系統(tǒng)性重建行業(yè)信心機(jī)制。包括完善預(yù)售資金監(jiān)管、推動現(xiàn)房銷售試點、建立房企白名單等長效機(jī)制。只有當(dāng)購房者不再擔(dān)心爛尾，改善需求不再觀望，市場才可能真正企穩(wěn)。

樓市下半場，將徹底告別"膽大為王"的草莽時代。那些能夠提供確定性（如國企背景）、精準(zhǔn)性（如區(qū)域深耕）、差異性（如產(chǎn)品創(chuàng)新）的房企，正獲得新的競爭優(yōu)勢。這場行業(yè)大洗牌中，沒有永遠(yuǎn)的贏家，只有不斷適應(yīng)新規(guī)則的生存者。當(dāng)房地產(chǎn)從金融屬性回歸居住本質(zhì)，或許正是行業(yè)走向健康發(fā)展的新起點。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）