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南方財經(jīng)全媒體記者林漢垚北京報道

繼京滬之后，廣州、廈門兩地也于近日開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)。

7月14日，國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局、廣州市委金融辦、廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)工作的通知》（下稱《廣州試點(diǎn)通知》）。

7月16日，國家金融監(jiān)督管理總局廈門監(jiān)管局、廈門市自然資源和規(guī)劃局、國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局、中共廈門市委金融委員會辦公室《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)的通知》（下稱《廈門試點(diǎn)通知》）。

廣州試點(diǎn)突破地域、機(jī)構(gòu)限制

據(jù)了解，《廣州試點(diǎn)通知》引入預(yù)登記機(jī)制，委托人與信托機(jī)構(gòu)可先行申請辦理預(yù)告登記，有效鎖定物權(quán)，提升不動產(chǎn)信托設(shè)立的靈活性和安全性，該機(jī)制針對不動產(chǎn)信托設(shè)立時常見的不動產(chǎn)暫未滿足轉(zhuǎn)移登記條件的“卡脖子”問題。

同時，廣州試點(diǎn)還突破地域和機(jī)構(gòu)限制，開放適用全國機(jī)構(gòu)，明確試點(diǎn)政策不僅適用于廣東轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)在穗業(yè)務(wù)，惠及在廣州設(shè)有異地部門的全國性信托公司。

流程設(shè)計(jì)中，《廣州試點(diǎn)通知》覆蓋遺囑信托場景，在全部法定繼承人到場確認(rèn)遺囑有效性的情況下，允許信托機(jī)構(gòu)憑遺囑信托文件單方申請登記。

在《廣州試點(diǎn)通知》出臺不久，廣州市不動產(chǎn)登記中心便為廣東粵財信托有限公司（下稱“粵財信托”）發(fā)放全國第一張不動產(chǎn)信托預(yù)告登記證明。

在該項(xiàng)目中，委托人張先生將名下位于廣州市一處房產(chǎn)及現(xiàn)金資產(chǎn)作為信托財產(chǎn)，委托粵財信托成立家庭服務(wù)信托?；涁斝磐袔椭腥私鉀Q家庭財產(chǎn)管理與傳承、養(yǎng)老保障問題和公益慈善訴求。

該項(xiàng)目就運(yùn)用預(yù)告登記的方式，將預(yù)售商品房、未辦證二手房等暫未具備轉(zhuǎn)移條件的房產(chǎn)納入不動產(chǎn)信托財產(chǎn)范圍。

同時，該項(xiàng)目由北京大成（廣州）律師事務(wù)所擔(dān)任獨(dú)立監(jiān)察人，構(gòu)建“受托人+監(jiān)察人”雙治理機(jī)制，由法律專業(yè)機(jī)構(gòu)對信托運(yùn)作實(shí)施全流程監(jiān)督，形成委托人意愿與受益人權(quán)益的雙重保障體系。

粵財信托表示，該項(xiàng)目不僅拓寬了不動產(chǎn)信托的設(shè)立門檻，同時也實(shí)現(xiàn)了信托財產(chǎn)的提前鎖定以及財產(chǎn)隔離，有效防止財產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中的權(quán)利瑕疵與處置風(fēng)險。項(xiàng)目深度整合了財富傳承、養(yǎng)老保障、公益慈善三大場景，為老齡化社會下的家庭提供“財產(chǎn)隔離+風(fēng)險防控+目的實(shí)現(xiàn)”一站式解決方案，開創(chuàng)服務(wù)信托功能復(fù)合化新路徑。

廈門明確兩大登記類型

《廣州試點(diǎn)通知》出臺兩天后，廈門也出臺了《廈門試點(diǎn)通知》。

根據(jù)《廈門試點(diǎn)通知》，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)信托當(dāng)事人申請，將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬、其他法定事項(xiàng)和信托相關(guān)事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，以完成權(quán)屬登記、信托公示登記的行為。

廈門轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)作為信托受托人取得廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上的不動產(chǎn)權(quán)利，根據(jù)信托文件約定管理、運(yùn)用、處分該不動產(chǎn)權(quán)利的，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記適用《廈門試點(diǎn)通知》。委托人交付的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)為委托人合法所有，可估值、可轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬清晰，無權(quán)利限制情形。

在《廈門試點(diǎn)通知》中，登記類型包括轉(zhuǎn)移登記與變更登記兩種類型，共七種情況。

其中轉(zhuǎn)移登記類型包括（1）受托人接受委托人以廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)不動產(chǎn)設(shè)立信托的；（2）信托存續(xù)期間，受托人接受委托人以廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)不動產(chǎn)追加交付信托財產(chǎn)的；（3）信托存續(xù)期間，受托人運(yùn)用信托資金購買廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)不動產(chǎn)的；（4）信托存續(xù)期間，受托人因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等取得廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)不動產(chǎn)的；（5）信托存續(xù)期間，因原受托人辭任或職責(zé)終止，更換受托人的；（6）信托存續(xù)期間或信托終止時，受托人根據(jù)信托文件約定將不動產(chǎn)權(quán)利分配給受益人的。

當(dāng)資產(chǎn)服務(wù)信托的受益人發(fā)生變更的，則應(yīng)依法辦理變更登記。

此外，《廈門試點(diǎn)通知》還明確了以上每種情況的辦理流程。

四地進(jìn)行試點(diǎn)探索

在此之前，北京、上海兩地已先后開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)，目前全國共四地進(jìn)行相關(guān)探索。

2024年12月，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，推進(jìn)北京市轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)規(guī)范開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。隨后，北京轄內(nèi)國投泰康信托和中國外貿(mào)信托于2025年4月2日分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。

2025年5月，上海市委金融辦、上海金融監(jiān)管局等六部門印發(fā)《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》，在適用范圍、辦理流程、協(xié)同機(jī)制等方面均有所創(chuàng)新。

6月，上海金融監(jiān)管局發(fā)文透露，上海信托、愛建信托各有不動產(chǎn)信托登記案例在上海同步成功落地，標(biāo)志著我國不動產(chǎn)信托運(yùn)用場景進(jìn)一步拓展到家庭財富定向傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領(lǐng)域，再次展現(xiàn)了信托服務(wù)民生需求的獨(dú)特價值。

此外，今年4月，珠海市不動產(chǎn)登記中心也與國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局開展“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記”專題研討，圍繞不動產(chǎn)信托登記的法律依據(jù)、操作流程、稅費(fèi)繳納等展開，意在推動不動產(chǎn)信托登記在珠試點(diǎn)落地。

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