廣東一高校碩士新生稱宿舍安排與招生宣傳不符，校方回應(yīng)
物業(yè)公司竟然撂挑子，紛紛宣布撤場(chǎng)“棄管”。
先是重慶至少10家物業(yè)公司（如加州物業(yè)、凱美物業(yè)、中鐵建物業(yè)等），宣布退出服務(wù)，涉及中渝春華秋實(shí)、居然雅素里、花語(yǔ)佰驪等超萬(wàn)戶家庭的小區(qū)。
隨后杭州（濱江物業(yè)撤離萬(wàn)固珺府）、鄂州（中海物業(yè)退出雙創(chuàng)之星）等地頭部物企跟進(jìn)，繼而撤場(chǎng)風(fēng)波蔓延至全國(guó)多城。
物業(yè)公司紛紛掀桌子，究竟發(fā)生了啥？
綜合各公司公告，羅列的原因包括：物業(yè)費(fèi)談不攏、收不上來(lái)或者在小區(qū)被刁難等。
比如，重慶加州物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)布公告稱：業(yè)主大會(huì)表決將物業(yè)費(fèi)從高層2.0元、別墅3.5元，統(tǒng)一大幅砍至1.30元/平方米/月。這個(gè)價(jià)格物業(yè)公司“無(wú)法接受”：背離市場(chǎng)實(shí)際，價(jià)格過(guò)低會(huì)導(dǎo)致服務(wù)崩潰。
杭州“地鐵紅盤(pán)”萬(wàn)固珺府物業(yè)，也于6月底正式退場(chǎng)。直接原因，也是業(yè)委會(huì)要求將物業(yè)費(fèi)從2.8元降至2.2元。港股上市巨頭濱江物業(yè)服務(wù)稱，項(xiàng)目本就勉強(qiáng)保本，再降價(jià)要么犧牲品質(zhì)，要么陷入虧損，兩者都不可接受。
湖北鄂州的雙創(chuàng)之星小區(qū)也收到了中海物業(yè)的撤場(chǎng)通知，原因有所不同：主要指向入住率低、欠費(fèi)比例高，累計(jì)拖欠近60萬(wàn)元，項(xiàng)目長(zhǎng)期在虧損。
歸根結(jié)底，原因直接而殘酷：一切都是錢的問(wèn)題。
據(jù)中物研協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年以來(lái)，全國(guó)超過(guò)100個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)都降了，平均降價(jià)幅度20%～35%，有的小區(qū)甚至達(dá)到了50%。
2025年，多個(gè)城市都已經(jīng)出了政策說(shuō)要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這波物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮，席卷重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等多個(gè)城市。
比如武漢將電梯住宅最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定在了0.9-2.3元區(qū)間。再如重慶，電梯住宅分為四個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最高為1.9元/平方米/月。由于這一價(jià)格低于大多數(shù)新小區(qū)的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各小區(qū)廣大業(yè)主呼吁要求降低物業(yè)費(fèi)。
根據(jù)預(yù)測(cè)，“降費(fèi)潮”還并未停歇，那些前期物業(yè)費(fèi)比較高的小區(qū)，還會(huì)降，預(yù)計(jì)物業(yè)公司，還會(huì)退出。
說(shuō)白了，伴隨“物業(yè)降費(fèi)潮”，直接卡死了物業(yè)公司的營(yíng)收上限與利潤(rùn)來(lái)源。
一場(chǎng)因“錢”而起的物業(yè)公司退場(chǎng)潮風(fēng)暴，就這樣席卷全國(guó)社區(qū)。
如果仔細(xì)分析，物業(yè)公司撤場(chǎng)公告直指兩大痛點(diǎn)：
一是降費(fèi)談判破裂，成本壓力大增，利潤(rùn)空間被急劇壓縮。這主要是來(lái)自人力、維修、合規(guī)（如消防改造、垃圾分類）等成本全線攀升。
二是收費(fèi)率低迷，經(jīng)營(yíng)難以為繼。因?yàn)椴糠謽I(yè)主長(zhǎng)期拖欠，導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)營(yíng)資金鏈斷裂，這成為壓垮項(xiàng)目的最后一根稻草。
僅就目前情況分析，物業(yè)和業(yè)主之間的“相愛(ài)相殺”，有些走上零和博弈的意味：一個(gè)只想少交錢，一個(gè)總想多躺賺。
事實(shí)上，面對(duì)這波降價(jià)潮，物業(yè)公司態(tài)度也不盡相同。
一些小物業(yè)公司為求生存，不惜“內(nèi)卷”到底，甚至祭出“0元物業(yè)費(fèi)”的極端策略爭(zhēng)奪項(xiàng)目。
而頭部物業(yè)公司卻做出了截然相反的選擇：不玩了（退出）。
去年開(kāi)始，已經(jīng)有多家頭部物業(yè)企業(yè)宣布退出低質(zhì)低效項(xiàng)目，比如萬(wàn)物云2024年全年退出53個(gè)住宅項(xiàng)目，涉及飽和收入2.86億元；世茂服務(wù)退出6090萬(wàn)平方米；彩生活終止合約面積5860.8萬(wàn)平方米；中海物業(yè)退盤(pán)4450萬(wàn)平方米。
他們要服務(wù)那些更愿意花錢、要求更高的好客戶。比如公建、景區(qū)、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)。
中海物業(yè)宣布將在學(xué)校、醫(yī)院賽道持續(xù)發(fā)力，2024年在管數(shù)量分別超過(guò)95個(gè)、50個(gè)；招商積余則宣布聚焦醫(yī)院、交通、IFM等業(yè)態(tài)，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創(chuàng)服務(wù)在高端住宅發(fā)力，新增飽和收入超過(guò)9000萬(wàn)元。
那么，不少物業(yè)公司自稱“虧損”，真實(shí)存在嗎？
整體來(lái)看，所謂成本上漲壓力，全行業(yè)確實(shí)普遍存在。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2024年報(bào)告，以物業(yè)費(fèi)3.2元/㎡小區(qū)為例：
5年以下房齡小區(qū)，年均維護(hù)成本約0.8-1.2元/㎡，占物業(yè)費(fèi)比例約為25%～35%；
10～15年房齡小區(qū)，年均維護(hù)成本約1.5-2.0元/㎡，占物業(yè)費(fèi)比例約為45%～60%；
而15年房齡以上小區(qū)，年均維護(hù)成本則飆升至2.5-4.0元/㎡，占物業(yè)費(fèi)比例約70%～100%。
站在物業(yè)公司視角看，如果每平單價(jià)太低，再加上物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，經(jīng)營(yíng)支出卻一點(diǎn)不少，甚至老舊小區(qū)還要增加成本。這生意就明顯不劃算了。
近年來(lái)，物業(yè)公司營(yíng)收增速普遍放緩，確實(shí)是實(shí)情。根據(jù)上市物業(yè)公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示：2023年行業(yè)平均毛利率為18.7%，比2019年下降了5.3個(gè)百分點(diǎn)。
這種情況下，業(yè)主單方面大幅降物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司當(dāng)然認(rèn)為是有點(diǎn)脫離客觀實(shí)際。毋庸置疑，房地產(chǎn)黃金期，物業(yè)是房地產(chǎn)鏈條上過(guò)得最滋潤(rùn)的環(huán)節(jié)。但如今，行業(yè)進(jìn)入了微利時(shí)代，做得不好，也確實(shí)會(huì)虧損。
而站在業(yè)主角度顯然不這么看。他們則直指：物業(yè)價(jià)格虛高，賬目不透明，甚至物業(yè)相關(guān)合同條款都是對(duì)物業(yè)公司有利的。業(yè)主意見(jiàn)最大的地方，就是交錢跟享受到的服務(wù)不匹配。
此情此景下，物業(yè)和業(yè)主的矛盾日益被激化。
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2024中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示：
全國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)平均收繳率從2018年的83.7%下降到2023年的76.2%，2024年一季度進(jìn)一步降至73.5%。
調(diào)查報(bào)告還顯示：部分業(yè)主是因房屋質(zhì)量問(wèn)題或其他開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主怒火轉(zhuǎn)嫁，拒繳納物業(yè)費(fèi)施壓。但整體上，約有78.6%不繳費(fèi)的業(yè)主認(rèn)為"物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不匹配"。
追求合理降費(fèi)，顯然是業(yè)主權(quán)利，核心是想有本明白賬。至于物業(yè)公司本身，過(guò)慣了躺賺的日子，要一下子從地產(chǎn)商的附庸，改變成專業(yè)的物業(yè)服務(wù)商，恐怕還需要市場(chǎng)的再教育。
雙方矛盾激化，是錢的問(wèn)題。但更深層的原因，是行業(yè)邏輯正在經(jīng)歷一場(chǎng)痛苦的顛覆：房地產(chǎn)黃金時(shí)代落幕，業(yè)主在覺(jué)醒，維護(hù)自身權(quán)益，物業(yè)企業(yè)也正從追逐管理面積的“量變”，轉(zhuǎn)向深耕服務(wù)價(jià)值的“質(zhì)變”。
面對(duì)行業(yè)微利時(shí)代，物業(yè)公司，就需要好好研究生存發(fā)展的九字真言：“明算賬、強(qiáng)監(jiān)督、真服務(wù)”。
比如錢花在哪里了？做了哪些提升？每筆錢的轉(zhuǎn)化，不再是糊涂賬。
服務(wù)溢價(jià)提升了，業(yè)主能清晰地看到了，大家自然愿意出錢。
如果物業(yè)不能夠通過(guò)好的服務(wù)，去哪里獲得合理的利潤(rùn)？
殘酷的洗牌下，這場(chǎng)博弈沒(méi)有簡(jiǎn)單的贏家。
當(dāng)行業(yè)從無(wú)序的高利潤(rùn)周期，進(jìn)入到一個(gè)有序的生存周期，部分企業(yè)被淘汰，部分企業(yè)勝出，這是正常必經(jīng)階段。
