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季度回顧

2025年2季度

自2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》以來，公募REITs在中國的發(fā)展進入了快車道。畢馬威特別推出《數(shù)說REITs|市場觀察之季度回顧期刊》系列文章，為有意參與公募REITs的原始權益人、基金管理人、投資者及其他利益相關方定期總結最新的政策和回顧市場數(shù)據(jù)。

第一部分

本季最新政策解讀

2025年5月6日，福建省人民政府辦公廳近期也印發(fā)《關于進一步推動資本市場服務科技型企業(yè)高質量發(fā)展的若干措施》，其中提出與證券交易所強化公募REITs產(chǎn)品政策、信息互通，支持大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎設施領域項目發(fā)行REITs產(chǎn)品，鼓勵回收資金用于科技創(chuàng)新領域投資。

2025年5月14日，廣州市印發(fā)《廣州市關于促進養(yǎng)老金融高質量發(fā)展若干措施》通知，支持符合條件的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)企業(yè)通過上市、掛牌、發(fā)債等方式，擴大直接融資渠道，探索養(yǎng)老領域符合條件的項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金。

根據(jù)新華社2025年5月15日消息，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發(fā)布《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，其中提出完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

2025年6月16日，浦東新區(qū)發(fā)改委、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會等多機構印發(fā)《浦東新區(qū)推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報發(fā)行的若干措施》，建立基礎設施REITs平臺，完善基礎設施REITs項目儲備庫，優(yōu)化土地、稅務等配套支持舉措，鼓勵支持企業(yè)以設立項目公司方式拿地新建、改擴建項目，并以開展基礎設施REITs為導向做好產(chǎn)權結構、投融資方案、運營管理等規(guī)劃。吸引更多優(yōu)質中介機構在新區(qū)設立法人機構、分支機構或區(qū)域性總部，依托新區(qū)基礎設施REITs項目儲備庫，建立原始權益人與中介機構定期溝通對接機制、開展培訓會等，打造公募REITs申報和發(fā)行的良好生態(tài)。

在各項政策的大力支持下，公募REITs市場持續(xù)提質擴容，朝著規(guī)范化和成熟化的方向不斷發(fā)展。6月18日，全國首批2只數(shù)據(jù)中心REITs——南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤澤科技REIT獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復。截至2025年上半年末，公募REITs總市值已突破人民幣2,000億元。展望未來，中國公募REITs市場規(guī)模將繼續(xù)發(fā)展壯大，成為我國盤活存量資產(chǎn)、服務實體經(jīng)濟的重要金融工具。

第二部分

本季市場數(shù)據(jù)簡報

1

市場規(guī)模

截至2025年2季度末，中國公募REITs的募集資金規(guī)模1達人民幣1,847億元，68只公募REITs的總市值為人民幣2,055億元，較2025年1季度末上升10.4%。

從底層資產(chǎn)類型2來看，園區(qū)基礎設施占比為26.5%、交通基礎設施占比為19.1%、環(huán)保能源與水利為16.2%、倉儲物流以及消費基礎設施占比皆為13.2%、保障性租賃住房占比為11.8%，其中，房地產(chǎn)類（產(chǎn)權類）公募REITs占比超過6成。

圖1：中國公募REITS底層資產(chǎn)分布（68只產(chǎn)品）

來源：市場公開信息及畢馬威分析

2

本季度市場動態(tài)

2025年2季度，中國公募REITs市場繼續(xù)擴容，共有4只新上市的公募REITs產(chǎn)品。與上季度市場情況類似，普遍出現(xiàn)公眾投資者中簽率低以及首日漲幅較大的現(xiàn)象，也從側面反映出公募REITs這一相對穩(wěn)健的投資產(chǎn)品仍是市場的熱點，繼續(xù)收到投資者的追捧。本季度內新上市的公募REITs產(chǎn)品具體如下：

表1：2025年2季度內新上市REITs

來源：市場公開信息及畢馬威分析

南方順豐物流REIT作為深圳市首單民間投資發(fā)起的倉儲物流公募REITs，其底層資產(chǎn)位于深圳、武漢和合肥三個核心物流樞紐地帶。

而華泰蘇州恒泰租賃住房REIT作為江蘇首單租賃住房REIT，完成了江蘇省租賃住房領域公募REITs的首次突破。

此外，兩市交易所在2025年2季度內新受理了6只公募REITs產(chǎn)品的首發(fā)上市申請和1只公募REIT產(chǎn)品的擴募申請，具體如下：

表2：2025年2季度內受理的首發(fā)上市申請的REITs

來源：市場公開信息及畢馬威分析

表3：2025年2季度內受理的擴募申請的REITs

來源：市場公開信息及畢馬威分析

其中，凱德商業(yè)C-REIT是首只由國際化資產(chǎn)管理公司在中國申報的消費類公募REITs產(chǎn)品，意味著中國REITs市場國際化進程邁出關鍵的一步，未來發(fā)行主體范圍將持續(xù)拓寬，呈現(xiàn)多元化格局。

創(chuàng)金合信電子城REIT是北京市朝陽區(qū)首單公募REITs項目。

3

市場表現(xiàn)

本季度內，68只公募REITs的平均漲幅3為7.4%，同期滬深300指數(shù)僅上漲1.3%，繼續(xù)強于大盤走勢。在此期間權益市場受美國關稅政策及全球貿(mào)易戰(zhàn)的擾動影響，市場波動劇烈，雖然市場資金并未大規(guī)模從權益類資產(chǎn)流向避險類資產(chǎn)，但避險類資產(chǎn)表現(xiàn)仍然強勁。

具體到底層資產(chǎn)來看，各類資產(chǎn)均強于滬深300指數(shù)。其中，漲幅最大的為保障性租賃住房和消費類基礎設施，二者平均漲幅皆為16.2%，而園區(qū)基礎設施漲幅最小，平均漲幅為1.8%；非產(chǎn)權類總體漲幅低于產(chǎn)權類，平均漲幅為7.0%。

圖2：中國公募REITS房地產(chǎn)類

注：后復權后價格

來源：市場公開信息及畢馬威分析

圖3：中國公募REITS非房地產(chǎn)類

注：后復權后價格

來源：市場公開信息及畢馬威分析

截至2025年2季度末，共有8只公募REITs已跌破發(fā)行價，與2025年1季度相比略有增加，房地產(chǎn)類（產(chǎn)權類）與非房地產(chǎn)類（非產(chǎn)權類）公募REITs產(chǎn)品皆有分布。以復權后的價格為參考，交通基礎設施上漲最少，較發(fā)行價僅上漲15.8%，保障性租賃住房和消費基礎設施表現(xiàn)最好，較發(fā)行價上漲68.0%以及58.7%，各類公募REITs平均較發(fā)行價上漲36.1%。

表4：2025年2季度末各類REITs市場表現(xiàn)

來源：市場公開信息及畢馬威分析

4

估值水平

本季度內，公募REITs平均估值水平略有上升，市場整體P/NAV4倍數(shù)為1.31x，較上季度上升6.6%。其中，保障性租賃住房受益于穩(wěn)定的租金收入及出租率，估值倍數(shù)上升幅度最大，漲幅約14.4%；園區(qū)基礎設施估值倍數(shù)上升幅度最小，漲幅約2.2%。同時，本季保障性租賃住房的估值倍數(shù)最高，達到了1.61x，超過平均估值水平22.9%。

表5：當前估值水平

來源：市場公開信息及畢馬威分析

5

非產(chǎn)權類REITs底層資產(chǎn)的估值變動

我們追蹤了2021年首批上市的4只非產(chǎn)權類REITs在2021-2024年期間底層資產(chǎn)估值的變動情況。根據(jù)2021-2023年的評估報告，非產(chǎn)權類REITs底層資產(chǎn)的剩余經(jīng)營年限逐年縮短，估值在過去三年間皆呈現(xiàn)下降趨勢，其中，2022年和2023年分別下跌約2.3%和3.1%。浙商滬杭甬REIT受制于較短的經(jīng)營年限（10年），底層資產(chǎn)估值的下跌速度遠大于另外三只非產(chǎn)權類REITs，這也從側面說明了估值對其剩余經(jīng)營年限較為敏感。2024年由于收入下降或成本大幅上升?等原因，底層資產(chǎn)的價值較上一年下降超過12%。

圖4：2021年上市非產(chǎn)權類REITs底層資產(chǎn)總體評估價值

數(shù)據(jù)來源：REITs年報、萬得

回顧2021年首批上市的4只非產(chǎn)權類公募REITs，除富國首創(chuàng)水務REIT外（底層資產(chǎn)為4家凈化廠組合），剩下三只非產(chǎn)權類REITs的運營狀況5在2024年間都有不同程度的下滑，也反映出自2023年以來中國經(jīng)濟面臨著從投資驅動向運營效率驅動的轉型挑戰(zhàn)。通過富國首創(chuàng)水務REIT的經(jīng)營表現(xiàn)，也能夠看出，資產(chǎn)組合能在一定程度抵御單一底層資產(chǎn)帶來的經(jīng)營風險。?

圖5：平安廣州廣河REIT

數(shù)據(jù)來源：REITs年報、萬得

圖6：中航首鋼綠能REIT

數(shù)據(jù)來源：REITs年報、萬得

圖7：浙商滬杭甬REIT

數(shù)據(jù)來源：REITs年報、萬得

圖8：富國首創(chuàng)水務REIT

數(shù)據(jù)來源：REITs年報、萬得

從上圖可以看出，非產(chǎn)權類REITs底層資產(chǎn)的估值變動，與其實際經(jīng)營狀況有一定的關聯(lián)性，其中平安廣州廣河REIT底層資產(chǎn)估值下跌較多（與2023年相比，下跌15%），車流量和通行費收入的下滑從而導致稅息折舊及攤銷前利潤（下降至1.3億元）較去年同期下降是主要原因。最后，短期看，公募REITs的市值和其底層資產(chǎn)的估值變動關聯(lián)不大。

注釋：

[1]?此處募集資金規(guī)模為擴募后的總體募集資金規(guī)模。

[2]此處底層資產(chǎn)分類與萬得咨詢保持一致，其中，能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保、市政設施以及水利設施由于REITs數(shù)量相對較少，合并為環(huán)保能源與水利。

[3]平均漲幅數(shù)據(jù)為2025年2季度較2025年1季度的漲跌幅平均值

[4]P/NAV的定義：季度末收盤價（不復權）/距該季度末最近一期披露的期末基金份額公允價值參考凈值（若無，則采用最近一期披露的期末基金份額凈值或發(fā)行價）

[5]首批上市非產(chǎn)權類REITs的2021年經(jīng)營數(shù)據(jù)周期為2021年6月7日（基金合同生效日）-2021年12月31日，2022年-2024年數(shù)據(jù)均為完整會計年度數(shù)據(jù)

畢馬威中國一直以來持續(xù)關注公募REITs的相關政策和市場發(fā)展的最新動態(tài)，我們擁有一支經(jīng)驗豐富的公募REITs服務團隊，致力于通過專業(yè)力量為相關各方提供各項專業(yè)服務，助力公募REITs市場的高質量發(fā)展，為推進多層次REITs市場建設貢獻力量。

厲俊

地產(chǎn)與建筑行業(yè)

主管合伙人

畢馬威中國

jacy.li@kpmg.com

王國蓓

資產(chǎn)管理行業(yè)

主管合伙人

畢馬威中國

abby.wang@kpmg.com

戴彥君

華東及華西區(qū)

估值建模服務合伙人

畢馬威中國

seal.dai@kpmg.com

趙琳

審計合伙人

畢馬威中國

linda.zhao@kpmg.com

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閱文集團發(fā)半年報:盈利增8.2%,在線內容呈多元化

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同樣位于“未來閱讀館”的閱文集團，則運用多種展示手段，在現(xiàn)場呈現(xiàn)《凡人修仙傳》《星辰變》《新斗羅大陸》等優(yōu)質IP在影、漫、游、音頻等多維度開發(fā)上形成的“書影音”跨場景聯(lián)動模式|。此外展臺上視頻化的閱讀聯(lián)想、借助AI技術實現(xiàn)的沉浸式閱讀體驗等閱讀新模式也讓讀者看到了未來數(shù)字閱讀的無限可能|——。第一次參加上有幫助請點贊_-。

閱文集團研究報告:在線閱讀龍頭,IP運營打開增長空間

產(chǎn)出端：1）在影視領域，閱文已推出《贅婿》、《斗羅大陸》、《叛逆者》及《你好，李煥英》、《人世間》等作品，未來將持續(xù)打造精品閱文IP 劇集的長線系列化開發(fā)，如《慶余年》、《贅婿》及《大奉打更人》，并將持續(xù)在現(xiàn)代題材劇集方面推出作品；2）在動畫領域，閱文已上線《斗破蒼穹》、《星辰變》、《武是什么。
網(wǎng)文IP改編在數(shù)量占比不斷提升的同時，作品質量也在加強。比如《凡人修仙傳》《武動乾坤第二季》《星辰變第二季》等作品豆瓣評分均在8分左右|。 當我們以歷史為標尺回望2020，會發(fā)現(xiàn)這一年是網(wǎng)絡文學打通“任督二脈”的分水嶺前夜：閱文推出的全新版本合同，免費閱讀市場的縱橫捭闔，“三駕馬車”引領的產(chǎn)業(yè)耦合，..

閱文公布2022年全年業(yè)績報告:輸出《人世間》等頭部爆款,在線業(yè)務...

其中最為耳熟能詳?shù)腎P包括《斗破蒼穹》系列和《星辰變》系列，分別在2022年推出了2部新季內容；其他上新動畫作品《武動乾坤》《萌妻食神》《星域四萬年》等IP熱度也在持續(xù)提升中。在漫畫領域，閱文繼續(xù)擴充產(chǎn)能、加速可視化進程_|。截至2022年底，閱文動漫與騰訊動漫的“300部網(wǎng)文漫改計劃”已有230多部漫畫作品在騰訊等我繼續(xù)說。
地點| 南亞風情第壹城時間| 11月21-22日 11月21-22日，《國人志》將升級成一場動漫嘉年華——首屆國人志·ACGMT超玩會，亮相南亞。 此次動漫嘉年華設有4大特展區(qū)：國人志特展區(qū)、YOOOO看星辰變、天聞角川、爐石傳說-爐邊聚會，各種互動游戲體驗區(qū)；熟悉的國漫IP；動漫、游戲人物裝置打卡點，精彩活動數(shù)不勝是什么。

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