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中金發(fā)布研報稱，維持恒隆地產(chǎn)（00101）2025-26年盈利預測不變。維持跑贏行業(yè)評級，上調(diào)目標價11%至8.9港元/股，對應14.5倍目標2025年核心P/E、5.8%目標2025年股息收益率和12%上行空間，主要考慮內(nèi)地購物中心經(jīng)營改善、且公司財務(wù)管控穩(wěn)健。公司交易于12.9倍2025年核心P/E和6.5%

2025年股息收益率。

中金主要觀點如下：

1H25業(yè)績符合該行預期

公司公布1H25業(yè)績：收入49.7億港元，同比下降19%，其中物業(yè)租賃收入同比下降3%；股東應占基本純利15.9億港元，同比下降9%，對應每股盈利0.33港元，符合預期；其中物業(yè)租賃對應股東應占基本純利為16.5億港元，同比下降6%。公司宣派中期股息0.12港元/股，如期同比持平。

內(nèi)地商場經(jīng)營趨勢明顯扭轉(zhuǎn)，其余租賃物業(yè)維持相對平穩(wěn)

公司旗下10家內(nèi)地購物中心銷售額在3Q24-2Q25四個季度分別同比下跌18%、11%、7%、1%，經(jīng)營壓力按季度明顯緩解、帶動租金收入企穩(wěn)，1H25內(nèi)地商場人民幣口徑租金收入與去年相比基本持平（該組合占公司總租金收入的56%）。該行認為變化背后的原因包括內(nèi)地整體消費環(huán)境穩(wěn)中向好、出境消費壓力緩解、以及商場積極調(diào)整租戶組合并升級商業(yè)氛圍等。收入占比不高的內(nèi)地寫字樓組合受市場環(huán)境拖累，出租率平均環(huán)比下行3.2個百分點，人民幣口徑租金收入整體同比下降5%。占總租金收入約三成的香港物業(yè)組合租金收入同比下跌4%，其中零售物業(yè)下降7%、辦公樓物業(yè)下降1%。

財務(wù)管控穩(wěn)健，利息成本下降

截至2025年中期，公司凈負債率為33.5%，與去年年底基本持平?？傌攧?wù)費用同比下降7%，平均借貸利息環(huán)比下降0.4個百分點至3.9%，主要由HIBOR變動及債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化（人民幣貸款比例增加）所支持。

內(nèi)地購物中心銷售及租金或延續(xù)改善趨勢

考慮到內(nèi)地消費大環(huán)境的相對穩(wěn)定，以及公司積極的運營調(diào)改舉措和逐步走低的基數(shù)條件，該行對其內(nèi)地購物中心下半年經(jīng)營趨勢持積極判斷、認為零售額或有穩(wěn)定甚至同比轉(zhuǎn)正的可能性。新項目杭州恒隆廣場亦如期順利推進，公司預計2025下半年起辦公樓有望逐步落成，預期商場2026上半年開業(yè)，七月底已實現(xiàn)81%預租。

堅持審慎財務(wù)紀律與穩(wěn)定股東回報

該行認為公司將持續(xù)積極管理財務(wù)報表，控制資本開支并推動項目處置與資本循環(huán)。該行預期其資本開支有望在今年達峰后持續(xù)下降，凈負債率將維持40%以下的審慎水平?；谄浞€(wěn)健的經(jīng)營趨勢和可控的債務(wù)壓力，該行認為公司全年派息金額有望保持穩(wěn)定。

風險提示：內(nèi)地重奢消費下行壓力超預期，香港零售和寫字樓物業(yè)經(jīng)營壓力超預期。

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