表弟最近在梳理市場(chǎng)數(shù)據(jù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)昌平新房排名的兩個(gè)現(xiàn)象，和大家分享一下。

01.

先說(shuō)第一個(gè)，表弟叫它觀萃現(xiàn)象。

今年截止到現(xiàn)在，昌平的銷(xiāo)冠是龍湖觀萃。

并且是套數(shù)、金額雙冠王。

這有什么可說(shuō)的呢？

事實(shí)上，雖然龍湖觀萃當(dāng)初頂著首個(gè)好房子的光環(huán)入市。

但是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上并不是很看好這個(gè)項(xiàng)目。

因?yàn)殡m然也可以稱(chēng)作朱辛莊板塊的項(xiàng)目，但其實(shí)它和寰宇未來(lái)、越秀星樾等項(xiàng)目，有個(gè)本質(zhì)的區(qū)別

地鐵步行距離沒(méi)那么友好

并且周邊的發(fā)展成熟度，也需要時(shí)間周期。

但今年的數(shù)據(jù)是

龍湖觀萃去化318套，均價(jià)5.54萬(wàn)元/㎡；

寰宇未來(lái)去化179套，均價(jià)5.95萬(wàn)元/㎡。

以地塊素質(zhì)來(lái)說(shuō)，每平米相差四千的價(jià)格相對(duì)公允。

但是去化套數(shù)，觀萃比寰宇未來(lái)多了78%。

當(dāng)然，寰宇未來(lái)處于尾盤(pán)階段，去化速度肯定會(huì)有降低。

讓我們選取同樣與朱辛莊地鐵站，有一定步行距離的星耀未來(lái)進(jìn)行對(duì)比。

由于星耀未來(lái)4月開(kāi)盤(pán)，為了相對(duì)公平，我們選取4月至今的成交情況：

龍湖觀萃去化201套，均價(jià)5.49萬(wàn)元/㎡；

越秀星耀未來(lái)去化155套，均價(jià)5.55萬(wàn)元/㎡；

觀萃、星耀未來(lái)的區(qū)位對(duì)比，誰(shuí)好誰(shuí)壞，或許見(jiàn)仁見(jiàn)智。

但是從好房子的政策友好度、以及容積率&業(yè)態(tài)來(lái)看，星耀未來(lái)顯然是稍勝一籌的。

事實(shí)卻是，

近似的的價(jià)格下，觀萃成交套數(shù)比星耀未來(lái)多30%。

原因很直接，龍湖觀萃的實(shí)景示范開(kāi)放了，而且開(kāi)得很不錯(cuò)。

02.

下面說(shuō)第二個(gè)現(xiàn)象，可以叫做觀堂府現(xiàn)象。

先來(lái)看一組截圖中的數(shù)據(jù)對(duì)比：

建發(fā)觀堂府成交套數(shù)271套，均價(jià)4.7萬(wàn)元/㎡；

梧桐星宸成交套數(shù)118套，均價(jià)4.63萬(wàn)元/㎡。

兩個(gè)項(xiàng)目的去化率都是70%左右，觀堂府住宅累計(jì)賣(mài)了1200套+，梧桐星宸供應(yīng)合計(jì)將近1000套。

都是大盤(pán)，都可以說(shuō)是尾盤(pán)。

但是要知道，梧桐星宸位于高教園，以常規(guī)的視角來(lái)看，屬于觀堂府的上游。

甚至觀堂府所處于的南邵，客戶大部分來(lái)自昌平城區(qū)本地，是個(gè)內(nèi)生型市場(chǎng)。

那為什么觀堂府比梧桐星宸還貴，賣(mài)得還更好？

昌平城區(qū)的人更有錢(qián)嗎？

再來(lái)看一組截圖中的數(shù)據(jù)對(duì)比：

建發(fā)觀堂府成交套數(shù)271套，均價(jià)4.7萬(wàn)元/㎡；

梧桐星宸成交套數(shù)118套，均價(jià)4.63萬(wàn)元/㎡；

梧桐山語(yǔ)成交套數(shù)115套，均價(jià)3.78萬(wàn)元/㎡。

事實(shí)上，也在南邵的梧桐山語(yǔ)，與上游高教園的梧桐星宸價(jià)差將近一萬(wàn)，這才是常規(guī)水平。

建發(fā)觀堂府是個(gè)意外。

為什么有這個(gè)意外？

答案也很簡(jiǎn)單。

建發(fā)的產(chǎn)品，別說(shuō)昌平城區(qū)客戶，就算是海淀朱房客戶也迷糊?。?/p>

03.

觀萃和觀堂府的兩個(gè)現(xiàn)象，本質(zhì)上其實(shí)都是產(chǎn)品現(xiàn)象觀。

實(shí)際上，如今的市場(chǎng)下，要靠產(chǎn)品突圍，是各家開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。

就比如同樣位于昌平區(qū)，今年4月份開(kāi)盤(pán)的北京國(guó)賢府二期，前段時(shí)間剛剛開(kāi)放實(shí)景示范區(qū)，又一次以超強(qiáng)產(chǎn)品力出圈。

所以，項(xiàng)目網(wǎng)簽表現(xiàn)也很不錯(cuò)，到目前為止北京國(guó)賢府二期已經(jīng)簽出了306套的好成績(jī)，幾乎是隔壁某競(jìng)品項(xiàng)目的兩倍。

不過(guò)，有些企業(yè)是真卷產(chǎn)品，有些企業(yè)是裝卷產(chǎn)品。

什么叫裝卷產(chǎn)品？

就是現(xiàn)在都開(kāi)實(shí)景示范，都開(kāi)大門(mén)、會(huì)所、園林、實(shí)樓樣板間甚至地庫(kù)。

開(kāi)是開(kāi)了，但是有沒(méi)有然后呢？

都說(shuō)麻雀雖小，五臟俱全。

但是五臟俱全，燕雀也是燕雀，鴻鵠也是鴻鵠。

要真的有亮點(diǎn)、記憶點(diǎn)，而不是作為一個(gè)常規(guī)動(dòng)作，別人做自己也做。

怎么鑒別是否在演努力？

其實(shí)也很簡(jiǎn)單，

就是你示范區(qū)開(kāi)放后，能不能比你那個(gè)更靠近地鐵但只貴四千的競(jìng)品

套數(shù)多賣(mài)78%。銷(xiāo)冠100

本周數(shù)據(jù)觀察：

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對(duì)項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購(gòu)房合同約定為準(zhǔn)。

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