商業(yè)
聚焦北京暴雨
包括超過(guò)500間酒店客房
楊亮
4小時(shí)前
沈陽(yáng)公用入圍城 55【萬(wàn)買下廣】州珠島物業(yè)：背，后的生意經(jīng)
2025-07-30 06:02:06
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觀點(diǎn)網(wǎng)有人在城內(nèi)向外擴(kuò)張，也有人在城外想分一杯羹。
7月25日，沈陽(yáng)公用發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱"沈陽(yáng)公用"）宣布，已完成收購(gòu)廣州市珠島物業(yè)管理有限公司51%股權(quán)的非常重大收購(gòu)事項(xiàng)。
今年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)略有回溫，這次的主角卻有些特殊。以城市共用基礎(chǔ)設(shè)施投資為主業(yè)的沈陽(yáng)公用，花費(fèi)55萬(wàn)元進(jìn)入了物業(yè)領(lǐng)域。
歷時(shí)將近五個(gè)月，沈陽(yáng)公用不僅拿下了廣州珠島物業(yè)51%股權(quán)，其非全資子公司石家莊潤(rùn)華也成為了沈陽(yáng)公用旗下一員。
但是，買下物業(yè)公司股權(quán)并不意味著沈陽(yáng)公用完全轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方向，在2024年的虧損陰影之下，廣州珠島物業(yè)更像是沈陽(yáng)公用臨時(shí)找來(lái)的輔助。
"緊急"收購(gòu)
這項(xiàng)交易的開端是在今年2月28日，沈陽(yáng)公用與北京九周科技有限公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以55萬(wàn)元購(gòu)買廣州珠島物業(yè)51%股權(quán)。
交易完成后，廣州珠島物業(yè)由沈陽(yáng)公用持股51%，賣方北京九周科技持股14%，獨(dú)立第三方北京萬(wàn)眾潤(rùn)華持股35%。
值得注意的是，連同廣州珠島物業(yè)51%股權(quán)一起歸為沈陽(yáng)公用所有的，還有石家莊潤(rùn)華51%股權(quán)。
根據(jù)公告，廣州珠島物業(yè)與石家莊潤(rùn)華均為從事物業(yè)管理服務(wù)的"純血"物業(yè)公司，其中廣州珠島物業(yè)主要向廣州珠島花園提供物業(yè)管理服務(wù)，石家莊潤(rùn)華則服務(wù)于石家莊高端別墅西山御園。
或許由于在管規(guī)模相對(duì)較小，廣州珠島物業(yè)100%股權(quán)估價(jià)約為107.84萬(wàn)元，再加上170萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，總體市盈率約為0.64。
此外，廣州珠島物業(yè)截至2024年末錄得收益1720.3萬(wàn)元，除稅后凈利潤(rùn)為168.4萬(wàn)元，分別較2023年同期增長(zhǎng)0.45%、586.06%。
僅從收購(gòu)標(biāo)的營(yíng)收表現(xiàn)來(lái)看，55萬(wàn)元拿到兩家公司主要控制權(quán)，同時(shí)標(biāo)的財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)健康，在當(dāng)前物業(yè)行業(yè)中已是比較劃算的一筆買賣。
一百多萬(wàn)的估價(jià)在物業(yè)行業(yè)內(nèi)并不算高，既然劃算，為何不直接拿下廣州珠島物業(yè)100%股權(quán)？
沈陽(yáng)公用也有一定的困擾--廣州珠島物業(yè)身上還有1750萬(wàn)元的負(fù)債。
但是，沈陽(yáng)公用對(duì)廣州珠島物業(yè)表現(xiàn)出了一定的信心。鑒于廣州珠島物業(yè)來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的年度收益保持一定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同時(shí)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，未來(lái)還可以參與更多的物業(yè)管理項(xiàng)目，沈陽(yáng)公用相信廣州珠島物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況會(huì)有所改善。
畢竟，沈陽(yáng)公用的投資并不完全針對(duì)廣州珠島物業(yè)本身，更重要的其實(shí)是沈陽(yáng)公用在手資產(chǎn)在物業(yè)管理上的運(yùn)營(yíng)需求。
根據(jù)收購(gòu)公告，沈陽(yáng)公用在2023年競(jìng)得深圳市深圳深云公園一處3000平方米閑置空地的租賃權(quán)，用于經(jīng)營(yíng)文體公園游樂(lè)項(xiàng)目。該場(chǎng)地已完成裝修，并于2025年1月正式投入運(yùn)營(yíng)。
另外，沈陽(yáng)公用在湖北神農(nóng)架風(fēng)景區(qū)還投資了神農(nóng)架賓館，項(xiàng)目總樓面面積超過(guò)5萬(wàn)平方米，包括超過(guò)500間酒店客房。截至目前，賓館主樓、附樓及十座合院已基本完成建設(shè)。
針對(duì)神農(nóng)架賓館的運(yùn)營(yíng)，沈陽(yáng)公用原本打算聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司來(lái)監(jiān)督運(yùn)營(yíng)，但這項(xiàng)打算也成為沈陽(yáng)公用難以決策的一部分。
沈陽(yáng)公用于公告中表示，高素質(zhì)的酒店管理公司通常會(huì)提出特定的營(yíng)運(yùn)要求，包括遵循其既定的運(yùn)營(yíng)框架、設(shè)計(jì)偏好及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
在酒店設(shè)計(jì)早已落實(shí)、裝修工程也已開始的情況下，再根據(jù)酒店管理公司的要求進(jìn)行大幅修改，不可避免會(huì)造成開業(yè)時(shí)間的延誤。
因?yàn)楹Y選酒店管理公司，神農(nóng)架賓館的開業(yè)時(shí)間已經(jīng)由2025年下半年推遲至2026年，進(jìn)一步評(píng)估成本、預(yù)算規(guī)劃和市場(chǎng)研究之后，沈陽(yáng)公用才選擇另辟蹊徑--自己做物業(yè)。
物業(yè)生意
結(jié)合沈陽(yáng)公用的需求，收購(gòu)廣州珠島物業(yè)更像是"應(yīng)急備案"。
廣州珠島物業(yè)及石家莊潤(rùn)華主要服務(wù)于大型社區(qū)至高檔別墅不等，在一線及二線城市管理總樓面面積約為54.28萬(wàn)平方米。
或許廣州珠島物業(yè)在酒店管理上并不及專業(yè)公司，但沈陽(yáng)公用的考慮顯然在于高端服務(wù)之間也有些許共通之處，主要做大型社區(qū)以及高端住宅服務(wù)的廣州珠島物業(yè)未必不能勝任。
但只是因?yàn)橐患揖频旯芾砣蝿?wù)便要收購(gòu)一家公司，對(duì)于沈陽(yáng)公用而言也顯得小題大做。另一層需求則在于，沈陽(yáng)公用確實(shí)想做物業(yè)生意。
沈陽(yáng)公用成立于1999年7月2日，同年12月于港交所主板上市，核心業(yè)務(wù)是城市共用基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。根據(jù)可查的最新資料，沈陽(yáng)公用通過(guò)控股及參股方式，實(shí)際控制31家企業(yè)。
最近幾年，除了投資運(yùn)營(yíng)城市基礎(chǔ)設(shè)施，沈陽(yáng)公用更對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)感興趣，投資及租賃的物業(yè)主要分布在三河、廣州、北京及神農(nóng)架林區(qū)等城市。
在神農(nóng)架賓館之外，沈陽(yáng)公用還擁有三河的11個(gè)商業(yè)鋪位及60個(gè)停車場(chǎng)；廣州一個(gè)商鋪單位；北京房山良鄉(xiāng)高教園內(nèi)的智盈商業(yè)中心125個(gè)辦公室，以及位于北京順義的兩處商用物業(yè)。
也正是出于投資物業(yè)的策略考慮，沈陽(yáng)公用認(rèn)為收購(gòu)廣州珠島物業(yè)能夠提供更全面的服務(wù)組合，提升管理多樣化物業(yè)類型的協(xié)同能力。
在收購(gòu)事項(xiàng)中，沈陽(yáng)公用還特別提到：物業(yè)管理是一項(xiàng)經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)。
這也意味著，持有物業(yè)公司的背后是能夠有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量持續(xù)入賬，對(duì)于2024年陷入虧損的沈陽(yáng)公用而言，相當(dāng)于一項(xiàng)不用擔(dān)心資產(chǎn)貶值的投資。
2024年，沈陽(yáng)公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)中，中房潮州徑南工業(yè)園項(xiàng)目完成結(jié)算，總收益也因此錄得同期增長(zhǎng)316.62%至624.1萬(wàn)元。
只是利潤(rùn)方面沒(méi)能延續(xù)增長(zhǎng)，錄得除稅前虧損1.04億元，整體虧損持續(xù)的同時(shí)又受益于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)確認(rèn)收入，同比減虧28.76%。
虧損主要來(lái)自對(duì)應(yīng)收賬款的減值撥備，期內(nèi)就訂金及其他應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)減值虧損約499萬(wàn)元，針對(duì)收購(gòu)北京順義的兩處商用物業(yè)確認(rèn)已支付訂金減值虧損約1661.9萬(wàn)元。
此外，沈陽(yáng)公用截至2024年末經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-1137萬(wàn)元，同比減少1924.3萬(wàn)元；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額1756.4萬(wàn)元，同比增加3004.8萬(wàn)元；投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-545.2萬(wàn)元，上年同期為181.9萬(wàn)元。
既有短期運(yùn)營(yíng)需求，又有長(zhǎng)期現(xiàn)金流考慮，更能輔助物業(yè)投資業(yè)務(wù)開展，沈陽(yáng)公用收購(gòu)廣州珠島物業(yè)其實(shí)是一舉三得的買賣。
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