辛詠歌

季度回顧

2025年2季度

自2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》以來，公募REITs在中國的發(fā)展進入了快車道。畢馬威特別推出《數(shù)說REITs|市場觀察之季度回顧期刊》系列文章，為有意參與公募REITs的原始權(quán)益人、基金管理人、投資者及其他利益相關(guān)方定期總結(jié)最新的政策和回顧市場數(shù)據(jù)。

第一部分

本季最新政策解讀

2025年5月6日，福建省人民政府辦公廳近期也印發(fā)《關(guān)于進一步推動資本市場服務(wù)科技型企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，其中提出與證券交易所強化公募REITs產(chǎn)品政策、信息互通，支持大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域項目發(fā)行REITs產(chǎn)品，鼓勵回收資金用于科技創(chuàng)新領(lǐng)域投資。

2025年5月14日，廣州市印發(fā)《廣州市關(guān)于促進養(yǎng)老金融高質(zhì)量發(fā)展若干措施》通知，支持符合條件的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)企業(yè)通過上市、掛牌、發(fā)債等方式，擴大直接融資渠道，探索養(yǎng)老領(lǐng)域符合條件的項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金。

根據(jù)新華社2025年5月15日消息，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，其中提出完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

2025年6月16日，浦東新區(qū)發(fā)改委、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會等多機構(gòu)印發(fā)《浦東新區(qū)推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報發(fā)行的若干措施》，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs平臺，完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目儲備庫，優(yōu)化土地、稅務(wù)等配套支持舉措，鼓勵支持企業(yè)以設(shè)立項目公司方式拿地新建、改擴建項目，并以開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs為導(dǎo)向做好產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、投融資方案、運營管理等規(guī)劃。吸引更多優(yōu)質(zhì)中介機構(gòu)在新區(qū)設(shè)立法人機構(gòu)、分支機構(gòu)或區(qū)域性總部，依托新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目儲備庫，建立原始權(quán)益人與中介機構(gòu)定期溝通對接機制、開展培訓(xùn)會等，打造公募REITs申報和發(fā)行的良好生態(tài)。

在各項政策的大力支持下，公募REITs市場持續(xù)提質(zhì)擴容，朝著規(guī)范化和成熟化的方向不斷發(fā)展。6月18日，全國首批2只數(shù)據(jù)中心REITs——南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤澤科技REIT獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復(fù)。截至2025年上半年末，公募REITs總市值已突破人民幣2,000億元。展望未來，中國公募REITs市場規(guī)模將繼續(xù)發(fā)展壯大，成為我國盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟的重要金融工具。

第二部分

本季市場數(shù)據(jù)簡報

1

市場規(guī)模

截至2025年2季度末，中國公募REITs的募集資金規(guī)模1達人民幣1,847億元，68只公募REITs的總市值為人民幣2,055億元，較2025年1季度末上升10.4%。

從底層資產(chǎn)類型2來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施占比為26.5%、交通基礎(chǔ)設(shè)施占比為19.1%、環(huán)保能源與水利為16.2%、倉儲物流以及消費基礎(chǔ)設(shè)施占比皆為13.2%、保障性租賃住房占比為11.8%，其中，房地產(chǎn)類（產(chǎn)權(quán)類）公募REITs占比超過6成。

圖1：中國公募REITS底層資產(chǎn)分布（68只產(chǎn)品）

2

本季度市場動態(tài)

2025年2季度，中國公募REITs市場繼續(xù)擴容，共有4只新上市的公募REITs產(chǎn)品。與上季度市場情況類似，普遍出現(xiàn)公眾投資者中簽率低以及首日漲幅較大的現(xiàn)象，也從側(cè)面反映出公募REITs這一相對穩(wěn)健的投資產(chǎn)品仍是市場的熱點，繼續(xù)收到投資者的追捧。本季度內(nèi)新上市的公募REITs產(chǎn)品具體如下：

表1：2025年2季度內(nèi)新上市REITs

南方順豐物流REIT作為深圳市首單民間投資發(fā)起的倉儲物流公募REITs，其底層資產(chǎn)位于深圳、武漢和合肥三個核心物流樞紐地帶。

而華泰蘇州恒泰租賃住房REIT作為江蘇首單租賃住房REIT，完成了江蘇省租賃住房領(lǐng)域公募REITs的首次突破。

此外，兩市交易所在2025年2季度內(nèi)新受理了6只公募REITs產(chǎn)品的首發(fā)上市申請和1只公募REIT產(chǎn)品的擴募申請，具體如下：

表2：2025年2季度內(nèi)受理的首發(fā)上市申請的REITs

表3：2025年2季度內(nèi)受理的擴募申請的REITs

其中，凱德商業(yè)C-REIT是首只由國際化資產(chǎn)管理公司在中國申報的消費類公募REITs產(chǎn)品，意味著中國REITs市場國際化進程邁出關(guān)鍵的一步，未來發(fā)行主體范圍將持續(xù)拓寬，呈現(xiàn)多元化格局。

創(chuàng)金合信電子城REIT是北京市朝陽區(qū)首單公募REITs項目。

3

市場表現(xiàn)

本季度內(nèi)，68只公募REITs的平均漲幅3為7.4%，同期滬深300指數(shù)僅上漲1.3%，繼續(xù)強于大盤走勢。在此期間權(quán)益市場受美國關(guān)稅政策及全球貿(mào)易戰(zhàn)的擾動影響，市場波動劇烈，雖然市場資金并未大規(guī)模從權(quán)益類資產(chǎn)流向避險類資產(chǎn)，但避險類資產(chǎn)表現(xiàn)仍然強勁。

具體到底層資產(chǎn)來看，各類資產(chǎn)均強于滬深300指數(shù)。其中，漲幅最大的為保障性租賃住房和消費類基礎(chǔ)設(shè)施，二者平均漲幅皆為16.2%，而園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施漲幅最小，平均漲幅為1.8%；非產(chǎn)權(quán)類總體漲幅低于產(chǎn)權(quán)類，平均漲幅為7.0%。

圖2：中國公募REITS房地產(chǎn)類

注：后復(fù)權(quán)后價格

來源：市場公開信息及畢馬威分析

圖3：中國公募REITS非房地產(chǎn)類

注：后復(fù)權(quán)后價格

來源：市場公開信息及畢馬威分析

截至2025年2季度末，共有8只公募REITs已跌破發(fā)行價，與2025年1季度相比略有增加，房地產(chǎn)類（產(chǎn)權(quán)類）與非房地產(chǎn)類（非產(chǎn)權(quán)類）公募REITs產(chǎn)品皆有分布。以復(fù)權(quán)后的價格為參考，交通基礎(chǔ)設(shè)施上漲最少，較發(fā)行價僅上漲15.8%，保障性租賃住房和消費基礎(chǔ)設(shè)施表現(xiàn)最好，較發(fā)行價上漲68.0%以及58.7%，各類公募REITs平均較發(fā)行價上漲36.1%。

表4：2025年2季度末各類REITs市場表現(xiàn)

4

估值水平

本季度內(nèi)，公募REITs平均估值水平略有上升，市場整體P/NAV4倍數(shù)為1.31x，較上季度上升6.6%。其中，保障性租賃住房受益于穩(wěn)定的租金收入及出租率，估值倍數(shù)上升幅度最大，漲幅約14.4%；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施估值倍數(shù)上升幅度最小，漲幅約2.2%。同時，本季保障性租賃住房的估值倍數(shù)最高，達到了1.61x，超過平均估值水平22.9%。

表5：當前估值水平

5

非產(chǎn)權(quán)類REITs底層資產(chǎn)的估值變動

我們追蹤了2021年首批上市的4只非產(chǎn)權(quán)類REITs在2021-2024年期間底層資產(chǎn)估值的變動情況。根據(jù)2021-2023年的評估報告，非產(chǎn)權(quán)類REITs底層資產(chǎn)的剩余經(jīng)營年限逐年縮短，估值在過去三年間皆呈現(xiàn)下降趨勢，其中，2022年和2023年分別下跌約2.3%和3.1%。浙商滬杭甬REIT受制于較短的經(jīng)營年限（10年），底層資產(chǎn)估值的下跌速度遠大于另外三只非產(chǎn)權(quán)類REITs，這也從側(cè)面說明了估值對其剩余經(jīng)營年限較為敏感。2024年由于收入下降或成本大幅上升?等原因，底層資產(chǎn)的價值較上一年下降超過12%。

圖4：2021年上市非產(chǎn)權(quán)類REITs底層資產(chǎn)總體評估價值

回顧2021年首批上市的4只非產(chǎn)權(quán)類公募REITs，除富國首創(chuàng)水務(wù)REIT外（底層資產(chǎn)為4家凈化廠組合），剩下三只非產(chǎn)權(quán)類REITs的運營狀況5在2024年間都有不同程度的下滑，也反映出自2023年以來中國經(jīng)濟面臨著從投資驅(qū)動向運營效率驅(qū)動的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。通過富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的經(jīng)營表現(xiàn)，也能夠看出，資產(chǎn)組合能在一定程度抵御單一底層資產(chǎn)帶來的經(jīng)營風(fēng)險。?

圖5：平安廣州廣河REIT

圖6：中航首鋼綠能REIT

圖7：浙商滬杭甬REIT

圖8：富國首創(chuàng)水務(wù)REIT

從上圖可以看出，非產(chǎn)權(quán)類REITs底層資產(chǎn)的估值變動，與其實際經(jīng)營狀況有一定的關(guān)聯(lián)性，其中平安廣州廣河REIT底層資產(chǎn)估值下跌較多（與2023年相比，下跌15%），車流量和通行費收入的下滑從而導(dǎo)致稅息折舊及攤銷前利潤（下降至1.3億元）較去年同期下降是主要原因。最后，短期看，公募REITs的市值和其底層資產(chǎn)的估值變動關(guān)聯(lián)不大。

注釋：

[1]?此處募集資金規(guī)模為擴募后的總體募集資金規(guī)模。

[2]此處底層資產(chǎn)分類與萬得咨詢保持一致，其中，能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、市政設(shè)施以及水利設(shè)施由于REITs數(shù)量相對較少，合并為環(huán)保能源與水利。

[3]平均漲幅數(shù)據(jù)為2025年2季度較2025年1季度的漲跌幅平均值

[4]P/NAV的定義：季度末收盤價（不復(fù)權(quán)）/距該季度末最近一期披露的期末基金份額公允價值參考凈值（若無，則采用最近一期披露的期末基金份額凈值或發(fā)行價）

[5]首批上市非產(chǎn)權(quán)類REITs的2021年經(jīng)營數(shù)據(jù)周期為2021年6月7日（基金合同生效日）-2021年12月31日，2022年-2024年數(shù)據(jù)均為完整會計年度數(shù)據(jù)

畢馬威中國一直以來持續(xù)關(guān)注公募REITs的相關(guān)政策和市場發(fā)展的最新動態(tài)，我們擁有一支經(jīng)驗豐富的公募REITs服務(wù)團隊，致力于通過專業(yè)力量為相關(guān)各方提供各項專業(yè)服務(wù)，助力公募REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展，為推進多層次REITs市場建設(shè)貢獻力量。

厲俊

地產(chǎn)與建筑行業(yè)

主管合伙人

畢馬威中國

jacy.li@kpmg.com

王國蓓

資產(chǎn)管理行業(yè)

主管合伙人

畢馬威中國

abby.wang@kpmg.com

戴彥君

華東及華西區(qū)

估值建模服務(wù)合伙人

畢馬威中國

seal.dai@kpmg.com

趙琳

審計合伙人

畢馬威中國

linda.zhao@kpmg.com

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