在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，諸多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也受到了巨大沖擊。佳兆業(yè)集團(tuán)旗下的錦恒財富所引發(fā)的兌付危機(jī)，自2021年爆發(fā)以來，一直備受市場關(guān)注。
2025年7月9日，佳兆業(yè)集團(tuán)再次發(fā)布兌付方案，推出深圳佳園二期項目投資本金轉(zhuǎn)債權(quán)的實施方案。
如今，新的兌付方案已然推出，然而，這場持續(xù)已久的財富風(fēng)波能否就此畫上句號，仍然充滿了不確定性。
127億元資金逾期
7000投資人深陷困境
錦恒財富成立于2016年，公司前身是佳兆業(yè)財富。后來佳兆業(yè)與錦恒財富安排了股權(quán)切割。佳兆業(yè)通過錦恒財富布局理財產(chǎn)品，資金用于投資和運營自身地產(chǎn)項目。
錦恒財富主要面向高凈值客戶開展財富管理和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。在2021年之前，許多投資者基于對佳兆業(yè)集團(tuán)的信任，紛紛認(rèn)購錦恒財富發(fā)行的理財產(chǎn)品，他們篤定在佳兆業(yè)的雄厚實力支撐下，投資收益穩(wěn)如泰山。巔峰時期，其服務(wù)客戶數(shù)量超過2萬人，管理資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)300多億元。
然而，2021年11月，房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入資金困境，佳兆業(yè)集團(tuán)也未能幸免，流動性危機(jī)迅速蔓延，受此波及，錦恒財富發(fā)行的財富產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期。
據(jù)報道，2021年11月初，錦恒財富旗下三只理財產(chǎn)品宣告逾期，數(shù)百名投資者線下維權(quán)，引爆佳兆業(yè)此輪流動性危機(jī)。截至當(dāng)月，佳兆業(yè)通過錦恒財富布局的理財產(chǎn)品的本息總規(guī)模達(dá)127.88億元，涉及投資者超過7000人，其中不乏錦恒財富與佳兆業(yè)的內(nèi)部員工。
2021年11月8日，佳兆業(yè)迅速發(fā)布聲明，承諾將通過廣泛征求意見以制定可行方案、積極處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、全面梳理抵押資產(chǎn)以及加快項目銷售回款等一系列措施，全力解決此次兌付危機(jī)。
但這一過程，遠(yuǎn)比想象中艱難。
舊方案穩(wěn)步推進(jìn)，新方案重磅推出
2025年7月8日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股官方微信號發(fā)布公告稱，自2021年11月以來，在各方支持下，公司全力盤活資產(chǎn)回籠資金，已連續(xù)完成43期錦恒財富產(chǎn)品現(xiàn)金兌付。加之實物抵債、財產(chǎn)權(quán)信托兌付等多種方式并用，截至目前，已累計完成錦恒財富76%投資款、63%投資人的兌付。
為了進(jìn)一步加快兌付進(jìn)程，給存量未兌付金額提供更強(qiáng)有力的增信，佳兆業(yè)在原有兌付形式的基礎(chǔ)上，于7月8日推出了深圳佳園二期項目投資本金轉(zhuǎn)債權(quán)的實施方案。
新推出的深圳佳園二期項目轉(zhuǎn)債方案被視為推動剩余債務(wù)處置、為這場始于2021年的財富風(fēng)波畫上句號的重要舉措。然而，該方案能否徹底解決問題，仍取決于深圳該樓盤最終能否成功變現(xiàn)。
根據(jù)公告，深圳佳園二期項目轉(zhuǎn)債方案成為此次調(diào)整的核心。佳兆業(yè)將以對該項目的應(yīng)收債權(quán)作為底層資產(chǎn)，通過搭建有限合伙企業(yè)的方式實現(xiàn)債務(wù)重組。具體而言，投資人可以選擇將未兌付本金轉(zhuǎn)為對該項目的債權(quán)，佳兆業(yè)也會同步寄出保障書、合伙協(xié)議等法律文件，協(xié)助客戶完成入伙手續(xù)。
佳兆業(yè)內(nèi)部人士透露，深圳佳園二期項目地處深圳核心區(qū)域，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其應(yīng)收債權(quán)價值基本能夠覆蓋對應(yīng)的兌付金額，這無疑為投資人提供了實質(zhì)性的增信保障。通俗來講，就是投資人原本等待兌付的現(xiàn)金，現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)換為“深圳佳園二期樓盤未來盈利后優(yōu)先償還債務(wù)”的權(quán)利。
除了新推出的轉(zhuǎn)債方案，對于已簽約客戶，多項原有政策保持穩(wěn)定。重大疾病方案維持不變，為那些有特殊困難的投資人提供了持續(xù)的保障；每月20日的集中兌付時間依舊固定，保證了兌付工作的規(guī)律性和可預(yù)期性；每人每月的兌付金額以及已簽約實物抵債金額也均按原樣執(zhí)行，讓已簽約投資人的權(quán)益得到了妥善維護(hù)。
此外，已簽訂協(xié)議參照錦恒財富兌付方案的其他財富產(chǎn)品，擬用佳兆業(yè)集團(tuán)已發(fā)行的財產(chǎn)權(quán)信托與有限合伙權(quán)益，按照新方案同步進(jìn)行調(diào)整執(zhí)行，確保了兌付政策的一致性和連貫性。
需要注意的是，此次兌付范圍明確為截至方案公告之日，合同約定仍未兌付的錦恒財富產(chǎn)品本金。截至2025年7月，剩余未兌付本息約為30億元。并且，所有錦恒財富產(chǎn)品合同約定的利息自2022年11月14日起停止計算，已產(chǎn)生的利息將在全部投資人本金兌付完成后，另行制定處理方案。
雖然利息的兌付尚不明朗，但值得一提的是，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前房企財富類產(chǎn)品平均兌付率約為52%，而佳兆業(yè)76%的投資款兌付進(jìn)度顯著高于行業(yè)平均水平。
巨虧之下艱難前行，新方案仍需觀察
盡管兌付工作取得了一定進(jìn)展，但佳兆業(yè)仍面臨嚴(yán)峻的財務(wù)壓力。2024年，佳兆業(yè)實現(xiàn)收入約115.61億元，同比下降55.8%；毛利約2.38億元，同比下降86%；歸母凈虧損285.31億元。全年合約銷售權(quán)益金額約67.57億元，同比減少47.2%。
截至2024年末，佳兆業(yè)擁有土地儲備2231萬平方米，其中61%位于大灣區(qū)。2024年，佳兆業(yè)在多個城市累計交付25個項目超萬套房源，但龐大的虧損和銷售下滑，使其現(xiàn)金流極度緊張。2025年6月13日，佳兆業(yè)提議將境外債務(wù)重組計劃截止日期延長至9月30日。
截至2024年12月31日，佳兆業(yè)集團(tuán)有5.29億元人民幣的境內(nèi)債券違約。截至2025年4月30日，佳兆業(yè)集團(tuán)共有18只離岸債券，存續(xù)余額為121.745億美元，均已違約。
截至2024年12月31日，佳兆業(yè)的總借款約為1350.74億元，其中約1180.78億元須按要求于一年內(nèi)償還。高企的債務(wù)負(fù)擔(dān)疊加房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，使得佳兆業(yè)面臨較大的償債壓力。2024年末，其現(xiàn)金及銀行存款賬面值約為23.9億元。
值得注意的是，廣州佳兆業(yè)中心將被司法拍賣。佳兆業(yè)中心（除3號樓外）將于2025年8月14日在阿里資產(chǎn)平臺進(jìn)行拍賣，起拍總價約27.2億元人民幣。該項目曾作為抵押物，涉及一筆24.5億元人民幣的貸款。
新推出的深圳佳園二期項目投資本金轉(zhuǎn)債權(quán)方案雖為投資人提供了新的希望，但仍面臨諸多挑戰(zhàn)。該方案的成功與否，很大程度上取決于深圳佳園二期樓盤最終能否成功變現(xiàn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期的大環(huán)境下，樓盤銷售面臨著不小的壓力。若樓盤銷售順利，資金能夠及時回籠，那么投資人的債權(quán)有望得到有效清償；反之，若樓盤銷售遇阻，新方案的實施效果將大打折扣，兌付危機(jī)或許仍將持續(xù)。
總體而言，佳兆業(yè)錦恒財富兌付危機(jī)歷經(jīng)數(shù)年，新方案雖為解決問題帶來了新的思路，但距離徹底終結(jié)風(fēng)波，仍有很長的路要走。佳兆業(yè)錦恒財富也需在復(fù)雜的市場環(huán)境中，全力以赴推動新方案的實施，爭取早日化解這場財富危機(jī)，恢復(fù)企業(yè)信譽(yù)與市場信心。（《理財周刊-財事匯》出品）
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